減少牙籤樓

去年樓市下跌，發展商減慢舊樓收購步伐，今年首6個月舊樓強拍申請只有3宗，較去年同期大跌7成。政府繼續提出放寬舊樓強拍門檻外，日前亦推出油旺地區地積比轉移方案，除了可增加發展商收購舊樓的誘因外，亦有利解決舊樓重建出現「牙籤樓」現象。 發展商在舊樓重建過程，一般是靠兩方面賺取利潤作為收購重建誘因，一方面是賺取新樓跟二手樓物業之間的價差，例如半山地區舊樓收購呎價可能是萬多、兩萬元，但新樓的售價可以達2萬多、3萬元，中間的差價扣除重建過程的建築、利息成本，發展商「計數」有否足夠發展利潤。不過，隨着市場信息透明度增加，新樓、舊樓價差收窄，令到這方面遇到困難。 因此，另外一個發展商獲取發展利潤的方法，則是收購地積比未用盡的地盤，如舊樓現有樓面是5萬平方呎，重建後變成9萬平方呎樓面，中間4萬平方呎的差額就成為發展商重建的利潤。不過，正如市建局2021年完成的油旺地區研究，在3,350幢現有大廈中發現，有超過800幢被界定為無重建潛力，原因包括地積比不足，或已超出可建的上限。 這些缺乏重建潛力的舊樓，隨着時間過去，樓宇老化問題會更為嚴重。因此，按政府推出的地積比轉移政策，發展商可以將「送出地盤」（降低地積比的地盤）的地積比轉移至「接收地盤」（獲提升地積比的地盤），後者最多增加3成樓面。而「送出地盤」則要作為公園或者保育等用途。 雖然在轉移機制下，發展商所能重建的樓面總和是維持不變，只是由兩個地盤（送出地盤、接收地盤）變成集中在「接收地盤」，但大型地盤在建築成本控制、規劃上有更大效益及彈性，對發展商重建有一定吸引力。 地積比轉移方案 免重建牙籤樓 機制除了解決那些缺乏重建潛力的「送出地盤」無人願意收購的困局，增加發展商收購舊樓的誘因外，亦有利於大型重建計劃，有助改善舊區規劃，避免過去舊樓重建出現「牙籤樓」林立的現象。 以往發展商可以只獨立收購個別一兩個街號作重建，地盤面積可能只有數千平方呎已經展開重建，令到舊區不時出現一幢幢「牙籤樓」。 「牙籤樓」發展效率較低，不但公用地方佔總樓面比例較高，單位實用率低，受地盤細小所限，往往開則亦只能以「納米樓」為主，亦缺乏各種配套設施。 同時，一幢幢「牙籤樓」的獨立發展，亦影響周邊舊樓收購重建，其中一個經典例子莫過市建局2004年重建大角咀櫻桃樹項目（即現時海桃灣），約6萬平方呎的地盤中間一幢「卡着」1幢樓齡28年、佔地只有約2,000平方呎的海明閣，被外界形容如「頂心杉」影響到重建佈局。 由於新推出的地積比轉移政策規定了「接收地盤」面積至少須1萬平方呎，避免了過細的「牙籤樓」重建，而一些只有2,000至3,000平方呎的細小地盤則可以作為「送出地盤」，毋須強行重建成「牙籤樓」，對於社區的規劃及景觀都會有幫助。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論