2023-07-03
經濟日報
英國持續加息，主要按揭利率較去年初倍增至逾6厘水平，不少業主大感吃不消，開始體會到「息魔」的威力。供樓負擔沉重，難免影響購買力，為樓市帶來壓力，而樓價下滑會否是必然後果？
本欄日前談及英國加息周期未完，預計有機會由現時5厘進一步加至6厘，而按息高企的情況，更很大機會維持至2026年底或2027年初。
由於兩年及5年期定息計劃佔英國按揭市場比率高達四分之三，絕大部分英國家庭於這幾年的加息周期內，都避不過按息急升的情況，必須面對轉按後供款大增的難題，估計牽涉多達750萬個家庭。單是今年下半年及明年全年，就有240萬個。
英國大型按揭機構Nationwide首席經濟師加德納表示，現時業主為物業轉按時，若是兩年期定息按揭，每月供款將較上一份同年期按揭平均增加385英鎊（約3,835港元）；若是5年期定息按揭，每月供款則平均增加315英鎊（約3,137港元）。
有智庫警告，明年須為物業轉按的業主數量龐大，預計全英家庭按揭供款合共增加158億英鎊（約1,574億港元），等同每名業主平均供款起碼年增2,900英鎊（約2.89萬港元）。
按揭供款金額大增，樓市的即時反應就是賣家調低叫價。《天空新聞》日前報道，近期每10間放盤物業中，就有4間主動調低叫價5%。Nationwide則指，英倫銀行持續加息，導致樓價下跌，繼5月按年下跌3.4%後，6月再跌3.5%，為2009年以來最大跌幅。
英國主要地產經紀商Rightmove的數據亦顯示，上月賣家首次放盤的平均叫價為372,812英鎊（約371萬港元），按月下跌82英鎊（約817港元），為2017年6月以來首次回落。
相比樓價，有專家認為成交數字更能準確反映樓市情況。按英國稅務及海關總署最新數據，5月住宅成交個案按年大跌27%至8.02萬宗，按月亦跌3%。
價量齊挫 聚焦跌多久多深
樓價下跌，加上成交個案減少，英國樓市無疑已經遇上冷鋒，而大家更關心的問題，應該是跌市會維持多久，以及跌幅將有幾深？
經濟顧問公司Pantheon Macroeconomics英國首席經濟師圖姆斯直言，按息持續上升，無疑增添買家的叫價能力，令賣家讓步的空間更大，而議價的幅度可達5%。萊坊物業經紀研究部主管比爾則預期，今明兩年樓價大約下跌10%。
雖然專家預期樓價的跌幅溫和，但基於通脹高企料較官方預期維持更長時間，英國過去一年的生活水平危機，恐怕於食物及能源價格升以外，必須加入居住成本大增這一環。
就算去到2025年大選，相信樓市問題仍是主要議題，首相辛偉誠3年前擔任財相期間推出「印花稅假期」救市，變相鼓勵大批實力有限的首次置業人士「上車」，屆時勢成眾矢之的。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記