下半年樓市 還看調控政策

今天是2023年下半年第一個交易日。回顧股市，過往半年表現，恒生指數由去年底的19,781點，微跌至現時19,000點水平，跌幅大約為4%，然而樓價指數卻是從去年底的157點止血至現時的167點，升幅大約為6.4%，反映香港樓價在過去半年並沒有跟隨股市下調，反而錄得輕微上升。如今正式踏入下半年，到底本地樓市走勢將會如何？ 筆者認為本地樓市下半年走勢除了取決於利率外，更要觀察政府對樓市調控的政策。樓價指數曾經在2021年9月中創下190.55點的歷史高位，當時恒生指數大約為25,000點水平，換言之當年股市跟如今的19,000點水平相比，一共下跌24%。 在樓市方面，如果跟現時的167點比較，下跌約為12%，反映樓價的抗跌能力較強。樓價的抗跌能力較強，主要因為香港人財富並沒有大幅被蒸發，而香港房屋的供求失衡亦依然沒有太大改變。 從上述樓市觀察可見，香港樓市雖然經歷疫情的重創，但樓價依然相對硬淨，可是從成交量來看，卻錄得顯著下跌，若果以2021全年的一手及二手住宅買賣宗數為74,297宗作比較，即平均每日有6,191宗，但今年首5個月卻平均只有4,522宗，大幅下跌27%。 樓市淡靜只因政府辣招 樓市交投淡靜，主要因為香港政府的樓市辣招所導致。雖然利率走勢將影響市民入市意慾，但市場一般估計美國今年下半年最多只會加0.5%，若香港跟足加幅，按揭利率依然會維持4%水平，相比全球來說利率依然是相當低。況且準置業人士已經通過「壓力測試+3%」，這加幅水平已經在供樓預算之內。 要令樓市交投活躍，政府當務之急應該重新檢視過時的樓市辣招，例如撤銷SSD以增加二手住宅的放盤量，因為單是增加二手住宅供應量並不會刺激樓價上升，反而會令一手發展商在定價時不敢太過進取，從而令準買家受惠。此外，筆者亦樂見財政司司長表明會微調按揭成數，以協助市民上車以及樓換樓。按照上一次2022年2月推出的「波叔Plan」市場反應非常正面，現時市場正密切期待波叔Plan2.0出場。 因此，香港下半年樓市的走勢，還看政府的房屋政策以及樓市的調控政策。 撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁 欄名 : 專家論市