價跌租升 回報向上

昨日差餉物業估價署公布樓價及租金5月數據，出現樓價跌租金升的情況，一來一回可以拉高出租回報率，投資者會否心動？ 息口是影響樓市關鍵因素之一，實際按揭利率由去年低於1.5厘，以目前封頂按息3.5厘計算，500萬元貸款額月供由約1.7萬元，急增3成至2.2萬元，用家入市要考慮供樓負擔增加，投資者買樓收租回報亦受累，買樓收租的大部分回報均被按揭利息所侵蝕，影響到投資者入市意慾。 翻查昨日差估署資料，以九龍區為例，A類431平方呎以下單位，租金由4月36元，進一步上升至5月的37元，按月上升1元，單月升幅有2.8%。至於樓價則回落，九龍區同類單位，呎價由13,056元回軟至12,800元，跌幅約2%，由於樓價跌但租金升，以九龍區細單位為例，租金回報率將由供樓利率的3.3%，回升至等同供樓利率的3.5%，會不會觸動長線投資者的興趣？今年初相同的數據只有3.2%。 九龍細單位 租金回報率3.5% 而根據往績，6至8月暑假為傳統租務旺季，租金亦多呈升勢，而由於樓價仍然偏淡，樓價跌租金升的情況或會維持，使回報率進一步回升。當然，樓按加息仍是一個不可忽略的因素。 除了九龍區，再舉一例，新界區B類431至752平方呎單位，5月同樣有租升價跌的情況，租金由23.6元升至24.2元，但樓價則由11,794元回落至11,651元，回報率由2.4厘升至2.5厘，不過回報仍遠低於按息率。 美聯物業報告提到，踏入第二季是傳統租務旺季的開始，5月份租金持續向上。美聯租金走勢圖5月升約0.9%，連升4個月，並創15個月新高。在此消彼長下，5月份出現「樓價跌、租金升」的情況，而對上一次出現是去年6月至8月。 中原地產早前一份報告提到，2023年4月中原城市租金指數（CRI）回報率最新報2.56%，按月上升0.03個百分點，終止了3個月的跌勢。在用家需求支持下，租金繼續穩步向上，而同期樓價卻受加息影響出現爭持，反覆偏軟，推動回報率止跌回升，季節性租賃旺市即將來臨，回報率可望持續向上，展望第三季上望約2.7%水平。 差估署租金指數 連升4個月 雖然本港樓價終止4連升，租金表現卻不俗。差估署租金指數於5月份按月再升1%，報180.6點，指數為連升4個月（見圖）。不論按單位類型及面積劃分，各類單位的指數全線上揚，且同為連升4個月。至於最新的樓價指數終止4連升，5月份按月跌0.7%，報351點。不過，指數於首5個月仍升約4.9%。不論按單位類型或面積劃分，各分類的單位5月份樓價均按月下跌。 撰文 : 唐榮