2023-06-28
經濟日報
英國上周三（21日）公布5月通脹數據後，市場第一時間調升當地終極利率預測0.25厘，憂慮今個加息周期要加至6厘才會見頂，而非今年初預期的5厘。
更令人意外是英倫銀行一日後重錘出擊，一次過加息0.5厘，為2021年底以來連續13次加息，息率由歷史低位0.1厘加至最新5厘。
對於英倫銀行大幅加息，當地金融機構立即全線上調利率，尤其作為最重要淨利息收入來源的物業按揭相關利率。早於今次加息之前，英國主要住宅按揭利率已突破6厘水平，較去年初介乎2.3至2.6厘升逾1倍。
智庫Resolution Foundation早兩周更發出警告，指加息周期未完下，明年須為物業轉按的業主，每年供款起碼增加2,900英鎊（約2.89萬港元），遠高於幾個月前估算的2,000英鎊（約1.99萬港元）。
年輕業主首當其衝 多屬首置
金融資訊機構Moneyfacts的數據顯示，最受英國人歡迎的兩年期定息按揭（自住物業），平均利率周二（27日）已加至6.26厘；過去一年愈來愈多人採用的5年期定息，平均利率亦加至5.87厘。相信兩種利率打破卓慧思政府去年10月推出「迷你預算案」震散市場時的高位6.47及6.32厘，只是時間問題。
按息水平長期處於高位，已經長達15年未見，而多年來活於超低息時代的年輕業主，無疑首當其衝，大部分更屬首次置業人士。
更令情況雪上加霜的，是約翰遜政府3年前於新冠疫情期間推出「印花稅假期」，豁免首50萬英鎊（約499萬港元）樓價的印花稅，措施長達1年，導致財力有限的民眾爭相「上車」，結果他們今明兩年面對轉按之時，正正遇上多年來最激進的加息周期。
智庫The Institute for Fiscal Studies估計，持續加息已令承造按揭的業主們，可支配收入平均減少8.3%；今明兩年需要轉按的150萬人中，一半為40歲以下，加息後的每月額外供款更佔他們兩成可支配收入。倫敦或英格蘭南部等樓價較高地區的業主，置業的借貸槓桿往往較高，有關衝擊自然更大。
按揭危機隱現 樓價影響暫溫和
記得本欄日前提及，今次按息急升不一定導致斷供個案大增，今年首季亦不過1,000多宗。其一，英國疫後樓價升近25%，遠高於未償還按揭貸款金額的11%增長；其二，大量銀主盤加速物業價格下跌，銀行基本上不想迫死業主，而多間大型銀行日前就與政府達成協議，給予業主長達12個月的還款寬限期。
預計按息高企的情況，要維持至2026年底或2027年初，而這幾年需要轉按的業主數目將達750萬，主因是2年及5年期定息按揭，佔英國按揭市場比率高達四分之三。
幸好，英國按揭危機隱現，暫時對樓價的影響仍屬溫和，既因當地住宅一直供不應求，亦因當地仍未供滿按揭的業主比率不夠30%。對於仍未置業的民眾，按揭專家認為，除非有充裕資金支付首期，兼有足夠緩衝應對再加息1至2厘的供款壓力，否則現階段絕非置業的合適時機。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記