2023-06-26
明報
【明報專訊】因為俄烏戰爭而引發的全球能源資源錯配問題，隨着俄油（及天然氣）經中印等國轉手回流國際市場，國際油價已大幅回落至戰前以下水平。然而，即使能源價格已經急速回落，全球核心通脹卻未如經濟學家所料般急速下降，而是停留在4%至5%的高位後拒絕回落。
部分國家央行經過早前暫停或減慢加息步伐之後，最近紛紛重啟或加快加息，就連剛按下暫停加息鍵的美國聯儲局，主席鮑威爾在上周四的國會聽證會上，亦不得不承認聯儲局仍然預期今年底前將加息0.5厘。
在聯繫匯率之下，持續的利率套戥盤最近終於將香港銀行同業拆息推高至與美國聯邦基金目標利率對等的水平，最新的1個月銀行同業拆息已穩穩妥妥地停泊在5厘樓上。若參考鮑威爾的最新講法，即是本港未來半年拆息仍將再加0.5厘至5.5厘上下。現時本港按揭利率一般以H+1.3厘或P-2.25厘中較低者作為基準。
美國加息初期，本港最優惠利率（P）由於跟美國政策利率仍存在較大息差，因而曾多次沒有跟隨或未有跟足美國加息，但是目前銀行同業拆息已處於美國政策利率水平，若美國進一步加息0.5厘，恐怕美國最後兩次加息，本港P息很大機會同步增加，屆時本港實質按揭利率將由現時約3.5厘加至4厘。
美息未見頂 港勢跟加P
目前，本港租金回報率一般在3厘上下，在現利率水平，物業投資者已是租平過供。任何進一步的加息，將進一步削弱置業人士的入市意欲。對很多發展商來說，他們的平均資金成本其實比住宅買家更高。過去幾年，發展商依然有能力按兵不動，只因其債務在低息周期鎖定在更低的利率水平。隨着低息債務逐步到期，以目前的市場利率水平，再融資成本普遍已上浮至6厘甚或更高。
在零息水平，發展商確實是有能力拖長建屋動工時間，因為反正資金成本不高，而在預期市場未來新屋供應不多的情况下，拖字訣是零利率時代最佳的商業策略。相同的投資策略，其實亦適用於私募基金及發夢股份投資者身上，反正資金成本低至可以忽略，守株待兔便成為零息時代最具成本效益的投資策略。
賣家底線恐最終失守
如今零息不再，最近已開始有愈來愈多的商業物業投資者按捺不住，以蝕本價出售旗下酒店或寫字樓物業。鑑於本港住宅市場供求尚未失衡，買賣雙方大多仍處於觀望階段，形成最近成交持續低迷。不過，隨着加息周期帶來的壓力測試進一步升溫，賣家的底線恐怕最終會失守，而屆時買家的「寧買當頭起，莫買當頭跌」意識將更強烈。
相比反應慢幾拍的住宅市場，本港上市地產股年初至今的弱勢，其實早已揭了發展商的底牌。每個經濟周期，總會有一批後起之秀乘勢而起，而那些在周期高峰企錯邊的舊勢力，為求保命，亦不得不在周期底部乖乖變賣家當。
（作者為證監會持牌人）
以立投資董事總經理
Vincent@vlasset.com
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[林少陽 細味投資]