2023-06-24
明報
【明報專訊】樓巿處於牛巿時，代理不時吹噓「有買貴，冇買錯」，皆因今天的高價，會是明日的低價。不過，近期個別地區如啟德卻出現了新盤開賣時，今日低價，變成了明日高價，該區剛有新盤個別單位定價低於每呎2萬元，較年前一些新界樓盤開價還低。
事實上，早前政府公布未來數年的新盤潛在供應乃是十多年來的新高，在低息環境下，發展商可以捂盤不賣，但自去年起美國連續加息10次，終也扯高了香港的利率，發展商如積壓新盤，便要支付高昂的利息開支。
雖然美國聯儲局上周暫停加息，但香港的1個月銀行同業拆息仍然升穿5厘，皆因美國通脹仍高於目標通脹率1倍，達到4%，根據經濟學理論，利率應高於通脹率2個百分點才會有實際壓抑通脹的效果，即聯儲局仍有加息需要，如預期美息再上，香港在聯繫聯率機制下，拆息也會再進一步被搶高。
發展商賣樓定價克制 變搶二手市場客
坊間不少代理仍在說香港按揭息率仍低，樓巿可看好，但如上所言，發展商賣樓若未能清貨，便要支付每年高逾5厘的利息成本，現在新樓盤的供應量頗為充裕，發展商便有壓力加快賣樓，求量勝求價，賣樓定價只有極為克制，反過來又變成向二手市場搶客，中原地產便指出，剛過去周末十大屋苑只錄得5宗二手成交，可說是慘不忍睹。
雖然近月發展商賣樓定價克制，但去貨速度似仍未如人意，根據美聯物業房地產數據及研究中心統計，本年（截至6月19日）推出的15個全新新盤項目，涉及單位總數達6390伙，但只售出3522個單位，售出率（以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算）約55.1%。若以不同間隔劃分，兩房售出率達70.1%，已是眾間隔之中最高，三房或以上單位售出率更低至20.2%（見圖1）。
發展商除了要加快賣樓，買地也要忍手，在每年5厘以上的利息成本面前，如發展連同賣樓要3年時間，總利息支出便大約要15%，看看過去一年多幅地皮以低價成交，甚至流標，便知是什麼一回事。
加息恐逼業主加租以抵消還款壓力
住宅樓價在年初反彈後，近日又見反覆，相對下租金表現較硬淨。彭博行業研究發表報告表示，繼續加息或令香港租金及樓價出現背馳，香港下半年按揭利率或從現時的3.5厘進一步上漲至逾4厘，部分新家庭可能選擇租樓而非置業，開發商或需提供更多優惠措施以吸引買家。過去幾年樓價比租金更加波動，預期下半年樓價或會再挫5%，逼使業主提高租金以抵消不斷上漲的按揭還款壓力。事實上，以500萬元按揭借貸款項還30年計算，3.5厘按息以上，供款已開始超過租金收入（假設維持現租金回報率約2.7厘），如息口再上，業主未能加租便會出現供貴過租（見圖2），愈加息，情况便會愈嚴重。
過去幾年香港住宅買賣涉及的買家印花稅不斷下跌，就算通關後也未見明顯回升（見圖3），反映非港人買家入巿並不積極，一來要付高昂的辣稅，二來疫情時難以有大量內地買家來香港買樓，到通關後內地經濟又表現不濟，憧憬北水大規模重來香港物業巿場並不實際。不過，內地學生來港升學數字開始回升，香港各大學能為學生提供的宿位卻極度缺乏，個別如城巿大學的學生與宿位比例高達6.2：1（見圖4），在開學前的租賃旺季往往會推升大學同區的私人住宅租金。
大學宿位缺 出租公寓需求添增長動力
戴德梁行發表研究報告指出，在過去10年，香港大學生人數增長了9％，從2012/13年的93,400名學生增長到2021/22年的101,500人。當中，非本地大學生數目更錄得近50%增長，由2012/13年度的13,700名，升至2021/22年度的20,400名 ，使非本地學生的佔比從15%增加到20%。可是，從學生與牀位比例分析，現有的學生宿舍數量遠未能滿足學生的住宿需求，部分大專院校更出現平均6名學生爭奪一個牀位的情况。因此，不少非本地甚至本地學生需考慮校外住宿選擇，為學生及出租公寓板塊需求帶來增長動力。
報告又表示，近幾年，出租公寓如學生公寓、共居生活空間和多戶型物業等成為了全球物業投資市場的大趨勢，在歐美、澳洲、日本等地區均非常盛行，最近亦在香港迅速崛起。以學生公寓為例，該類物業可提供較穩定的入住率和租金收入，部分學生公寓更由大專院校包租，加上其營運成本和維修支出相對較低，伴隨海外學生和專才數字上升，相信對營運商和追求穩定收益的投資者來說極具吸引力。事實上，過去兩年亦有不少與出租公寓概念相關的成交，當中多涉及營運商與基金或機構投資者合作發展的項目，通過收購酒店和住宅物業後將其改裝翻新並重新定位。
[陸振球 樓市解碼]