筆者公司過往每年都會為精英同事安排一次外地旅行，以資鼓勵，可惜3年疫情令大家無法成行，今年終於可以再度出發前往首爾。正因如此，筆者也為此行作準備，搜集一下韓國樓市資料。
韓國樓市自2022年起連續加息7次，樓價大幅下滑，首爾急跌30%至40%，成交量更暴跌逾7成。樓價下跌幅度之快，令筆者感到驚訝，查其原因竟然與韓國獨有的「租貸」制度令其樓市成為炒家樂園有關。
在韓國租樓，有一種獨有的「全租房」制度，即房客不需要交租金，但需要支付業主一大筆押金，一般是房價的50%至80%不等，租約完成後租客退回物業，業主會全數退回押金。在2020年疫情爆發後，韓國也隨美國將利率降至0.5%，業主只要找到租客便會有大筆現金，可以再買新物業，加上銀行按揭的話，一間可以變2間。隨着樓價急升，收到的押金又變得更多，又可以再買入更多的物業，令首爾樓市進入瘋狂狀態，2020至2021年間當地樓價便升了超過50%。
韓限制銀行 貸款予發展商買家
另一邊箱，租客為了支付龐大的押金，便向銀行進行貸款，一旦業主不退還押金，租客有權收樓變賣抵債。租客在低息環境下，向銀行支付的利息遠低於正常的租金，令租客也紛紛樂意從傳統支付租金的租屋方式轉為「全租房」的模式。但當2022年美國開始加息，韓國也跟隨加息，利息支出愈來愈大的時候，租客便開始退租，業主的資金鏈開始出現問題，惟有出售物業來應付，2023年賣盤愈來愈多，買家及租客就愈來愈少，韓國樓市最熱變成最冷。業主由於手上有太多物業，根本無法應付押金的退還，惟有「走佬」逃避，而租客也變成代罪羔羊。
樓市一旦出現崩塌，經濟必定會再受重創，問題似乎只是開始，情況未許樂觀。其實這種獨有的制度出現，與政府政策有莫大關係。根據網上資料，自60年代韓國政府就認為房地產對出口導向的國策沒有助力，所以限制銀行為發展商及買家提供貸款，自此民間便形成了這種「自助資金系統」。
政策訂立時可能是沒錯，但當後遺症出現卻未能及時調整，就會產生嚴重後果。香港的樓市辣招，也有類似情況，若不及時調整，令樓市變成一潭死水的話，業主惟有大幅減價才能承接，信心一旦摧毀，就不容易再恢復，對香港經濟百害而無一利！
撰文 : 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁