2023-06-20
經濟日報
政府希望借助樂建居，釋出發展商手上逾千公頃農地，並以三分一補地價作為誘因，惟政府近年推出的3項公私營合作計劃，如土地共享先導計劃，仍有待發展商提高積極性。分析認為，樂建居仍面對項目市場定位、規劃關卡及補地價3大挑戰。
樂建居的土地來源除了由政府招標官地外，亦鼓勵私人發展商提供農地，房屋局局長何永賢日前亦明言，希望計劃能夠激活發展商手上逾千公頃農地儲備。
發展商擁有 逾千公頃農地儲備
事實上，政府在過去幾年先後推出「傳統新市鎮模式」、「土地共享先導計劃」，以及最新的樂建居3項公私營合作模式，目前合共約釋放3.5萬伙的公私營房屋供應，最主要來自土地共享，6宗申請涉及約2.6萬伙，其中3宗申請獲原則性支持，涉2.16萬伙。
不過，須留意是即使以接獲的6宗申請計算，所佔的土地面積亦只有約40公頃，跟政府定下的150公頃申請上限，只佔約27%，反映市場反應不算踴躍。立法會議員林筱魯認為，過去土地共享等公私營合作計劃未能算成功，原因是政府需要平衡公共利益，導致方案設計上「計得好盡」，同時令計劃商業誘因降低。
據綜合市場分析，項目市場定位、規劃關卡及補地價問題，將會是未來樂建居3大挑戰。市場定位方面，林筱魯認為，樂建居「65折」的定價較預期低，未必有足夠空間讓發展商設計交樓規格較高的單位，做不到跟居屋有差異的市場定位，兩者存在競爭。
另外，規劃關卡方面，發展商在新界的農地不少都缺乏足夠交通、水電基建配套，本身要通過不同規劃程序已經困難重重。高力國際亞洲估價及諮詢服務常務董事劉振江稱，政府公布了樂建居的框架，但執行機制仍未清晰，「政府可以怎樣幫發展商（在城規會）闖關？土地共享尚有一個專門辦事處，樂建居會有甚麼機制配合？」
業界不認同 補1/3地價屬優惠
至於最後一個關鍵問題則是補地價，現時政府要求發展商補三分一地價，以興建市價65折的樂建居，劉振江認為，當樓價折讓3成多，地價有一半以上折讓屬於正常情況，不認為三分一地價屬於「優惠」地價。他估計，位置較偏遠的地皮本身地價較低，所獲得三分二的地價扣減未必足夠抵銷樓價折讓，認為在現機制下只有個別位置較好的地皮才有利可圖。
事實上，補地價屬於房屋關鍵因素，以古洞北/粉嶺北正進行的第二期換地為例，雖然有7個項目進入進一步處理程序，涉9,000伙，但由於政府推出標準金額補地價，被發展商認為定價太高，導致至今仍未有成功換地。而政府已經將換地期限延至今年底，並研究降低補地價金額。
不過，樂建居剛剛才推出，亦有恒地 （00012） 、新地 （00016） 、會德豐等，表示願意研究參與，而擁有逾1,600萬平方呎農地的新世界 （00017） ，更成立房屋社企推展元朗十八鄉「私人版居屋」，涉及300伙。故此，樂建居對推動公私營合作的成效仍有待觀望。
（系列之二•完）
作者：余敏欽
責任編輯：黃鑠安
報道系列 : 樂建居全面睇