2023-06-19
經濟日報
香港面對舊區樓宇老化問題日益嚴重，作為推動舊區更新的「大旗手」，市建局面對的財政挑戰愈來愈大，近日就不斷提出檢討沿用逾20年的「同區7年樓齡」補償機制，但其實除了補償機制外，又有沒有其他策略可以配合？
市建局成立在2001年5月按照《市區重建局條例》成立，是取代原有的土地發展公司，屬於擁有公權力的法定機構，除了進行舊區的收購重建，亦負責不少協助舊樓居民維修的工作。
當年政府注資100億元成立市建局，經歷逾20年，累積總資產達538億元，「賺大錢」原因始終跟市建局重建業務很受樓市周期影響。
基本上由2003年至今，香港樓市進入長遠20年「大牛市」大部分時間樓價大漲小回，令到市建局的收購重建項目不少錄得盈餘。從過去20多年數據見到，除了成立初期的幾年，以及2008/09年度、2013/14年度錄得虧損外，大部分時間都是賺錢，而虧損的兩年亦正面對樓市調整的時候。
大牛市倘扭轉 財政挑戰不小
至於去年樓價大跌15%，按照往績來說，市建局在2022/23年度或出現由盈轉虧機會。若果樓市過去20年的「大牛市」的趨勢扭轉，可以想像市建局中長期財政挑戰將會不小。
大概這個亦是市建局行政總監韋志成近日接受不同媒體訪問，提及檢討7年樓齡賠償機制的原因。
其實改善舊區居民生活質素本身只是成立市建局的初心之一，2002年6月規劃地政局局長曾俊華向立法會申請撥款100億元注資市建局時候，就在文件寫明「這項政策的主要目標，是改善舊區的環境和區內居民的生活質素」，而市建局成立宗旨首兩項清楚提及「改善香港的住屋水平及已建設環境」。
因此，無論賠償準則怎樣調整，由7年、還是10年樓齡樓價作賠償，甚至有其他選項提供，社會還可以詳細討論，只是幫助舊區、舊樓居民改善生活環境，離不開屬於市建局的工作一部分。
新區支援舊區 具體機制惹關注
面對客觀環境的財政挑戰，市區重建的機制可以怎樣調節？韋志成日前在一個訪問內就提出一個以新區支援舊區的構思，補償舊區重建的資金投放在包括交椅洲人工島的土地開發，再把土地支援舊區更新，而舊區更新過程中所得收入，又再投放土地開發。
雖然訪問之中，韋志成未有詳細深入說明這套新、舊區土地互動機制具體怎樣操作，不過社會上亦有其他構思、建議曾經提出。例如去年6月，前規劃署署長凌嘉勤接受《經濟日報》訪問時候，亦曾經透過可以利用明日大嶼或者北都創造出來的土地，能夠透過「相連地盤」模式等，免地價提供新區土地，支援舊區重建帶來的財政虧損。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論