最近一位朋友向筆者詢問：本地銀行目前定期存款超過4厘，假如現時將自住現契物業加按套現，然後再存回入銀行進行定期存款，會否「有著數」？相信這亦是很多朋友關心的問題。
一般情況下，銀行按揭利率是高於定期存款利率，以2年前美國未加息為例，銀行按揭利率大約2.5%，由於當時香港銀行體系結餘高達4,000億元水平，港元定期存款利息不足1%，故此並沒有業主會考慮將現契物業套現作為定期存款。但時至今日，美國過去1年多加息10次，合共加息高達5%，而香港銀行體系結餘亦跌至不足500億元水平，大大扯高了銀行同業拆息。
銀行為了吸納港元存款，決定將港元定期利息不斷提升。以目前為例，有銀行將6個月的定期利率提升至超過4厘水平。假若定期利息為4.25%，而以現時物業按揭利率一般只有3.25%水平，換言之兩者息差竟然高達1%，如此情況在過往實屬罕見。
假若一個自住現契物業銀行估值為1,200萬元，以5成按揭為例，即可套現600萬元，然後再將600萬元存入銀行進行定期存款，便可以賺取上述息差1%，也即每年賺取6萬元。以銀行罰息期2年為例，2年可以賺取利息12萬元，此外銀行也可以提供按揭現金回贈高達1.7%水平，也即10.2萬元，換言之，假若定期存款利率及按揭利率不變的話，2年後再贖樓，業主便可以賺取高達22.2萬元。
雖有風險但仍值博
當然這種套息行為也有一定風險存在。如果往後銀行按揭利率上升，又或定期存款利息下降，假若首年賺取息差1%，而次年定期利率下跌1%，以及次年按揭利率上升1%的話，便會變成次年蝕息差1%，也即是說業主2年以來並沒有賺取任何息差。不過即使如此，業主卻仍然可以「穩袋」按揭現金回贈10萬港元，而付出成本只是數千元的律師費。
過往，業主希望現契套現，一般原因都是需要資金周轉，又或子女升學、幫子女置業支付首期等，但現時身處定期利息高於按揭利息的特殊環境下，假若業主在未來2年沒有打算出售物業，並且在符合銀行的入息要求及通過壓力測試的情況下，將現契物業套現，然後進行定期存款賺取息差，更可以賺取銀行現金回贈，值博率確實不錯。
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁
欄名 : 專家論市