2023-06-17
明報
【明報專訊】一如巿場預期，美國聯儲局本周議息後未有加息，不過點陣圖反映聯儲局成員傾向認為仍有兩次加息合共半厘的機會（見圖1），而主席鮑威爾更暗示或要兩年後才開始減息。事實上，美國最新通脹率雖跌至4%，仍高過目標通脹率一倍，聯儲局難有藉口急急減息。
筆者日前在一私人銀行邀請的飯局，聽到主持方說在高息環境下，客戶要求的投資回報一定要明顯高於存款利率，所以ELN（Equity linked notes，股票掛鈎票據）頗受觀迎，因可提供10厘或以上的年息回報。
追求高息買ELN反映港樓困境
不過筆者深知投資ELN，其實是變相沽出掛鈎股票的認沽期權（short put），所謂的息口回報，實是收取期權金，如有關股票價格急跌，便可能要接貨，買入ELN最好計算自己有接貨能力，小心賺了所謂「高息」卻要接貨接到「一手都係」。
其實人們為了追求「高息」而去買ELN，也反映了現時香港樓巿的困境，因一般住宅租金回報率只有2厘多，投資者或更喜歡做定期收息（現在不少香港銀行提供的定存息率已高於4厘），且不用冒風險，又不用付辣招稅，看來香港樓巿要大好，還是要等息口明顯回落，而中原樓價指數已連續3星期回吐，暫欠上升動力。
不少香港移居外地人士都說是「為了下一代」，或說因移居的國家會有較好的教育，不過他們可會想到，移居到了外地，當有一天身故，留下的遺產或會被徵重稅，「為了下一代」累積的財富會大打折扣？
為下一代移民 須考慮遺產稅
就以近年香港人最熱門的移民國家英國為例，遺產稅率高達40%，和美國相同，日本更高達55%，另一香港人熟悉的地方台灣也要20%（見圖2）。相反，香港、中國內地和新加坡的遺產稅都是零，如閣下身家豐厚，如果想給子女留下遺產，「為了下一代」而移民，便要也考慮遺產稅的問題。其實，生下兒女，完成了供書教學，讓子女有足夠謀生技能搵到食，是否也一定要留下巨額遺產，削弱他們的上進心？
中國人對留遺產給後代觀念尤其執著，這也令到香港的逆按揭不流行，因長者利用逆按揭製造現金流作退休，身故後物業會被銀行收回拍賣，所得現金會用來支付先前已付的利息，不少人認為這便不能將物業傳給下一代而拒絕承做逆按揭，以至一些老人家擁有物業卻缺乏足夠的現金流過上較寬裕的退休生活。
港首季超級豪宅交投 全球第二多
萊坊最新發表的研究指出，在2023年第一季，全球十二個城市共錄得417宗超級豪宅（1000萬美元以上）成交，按季增長11%。在此期間，中東迪拜為最活躍的超級豪宅市場，錄得88宗交易，其次是香港（67宗）、紐約（58宗）、洛杉磯（46宗）和新加坡（37宗）。倫敦則錄得36宗交易，處於中間位置（見圖3）。
雖然全球第一季的超級豪宅銷售量有所增加，但交易總額只達72億美元，較上一季下跌4％。超級豪宅平均銷售金額最高的地區為日內瓦，高達2380萬美元，倫敦則為2040萬美元。
香港乃彈丸之地，又沒有如迪拜的擁有豐富石油收入，卻能在超級豪宅交投榜排名第二，實難能可貴，正如上文指出，香港沒有遺產稅，而如美國和英國遺產稅卻高達40%，日本更高達55%，則香港富豪計劃移民海外便也會考慮此一因素，留在香港買本土的超級豪宅，對下一代維持財富會更有保障。
銀行估價指數急跌 樓價響警號
銀行一向被稱為「落雨收遮」的行業，如其對按揭的估價變審慎，或可視作為樓巿的預警訊號，買樓時或要倍加小心。中原估價指數（主要銀行）CVI最新報36.05點，較上周57.43點下跌21.38點。今周指數急挫逾20點，兼一口氣跌穿50點好淡分界線及40點好淡分界區間下限兩個重要關口（見圖4），反映美國議息前銀行按揭估價取態愈趨保守審慎，預示樓市下行壓力加劇，樓價下調預警開始。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀認為，如果CVI持續穩步下跌，並長期處於40點之下，預告樓價將進入調整階段。另美國宣布暫停加息，但預期下半年仍可能再加息兩次，對本地銀行的影響將於未來數周CVI中反映，需密切關注。
楊又指今年3月美國爆發銀行危機後，CVI由90點以上高位逐步回落至60點以下，下降趨勢明顯，反映本港銀行積極控制借貸風險。同期樓價反覆偏軟，近8周中原樓價指數在165點到168點之間窄幅爭持，暫時累跌0.94%，而今周CVI大幅向下，跌破40點，樓價出現了預警訊號。
[陸振球 樓市解碼]