2023-06-16
經濟日報
新盤以吸引價搶客，二手市場觀望氣氛濃厚，急需沽貨業主減價，令樓市各項指數報跌，銀行估價指數亦然，近來銀行按揭估價取態持續保守，雖然未有出現大跌的訊號，市場預計短期內樓價仍會反覆偏軟。
以近期周六、日10大屋苑錄得成交宗數所見，二手市場非常淡靜，剛過去的周六、日只有3宗成交，當中有8個屋苑無交投，此亦是連續6星期周末維持個位數買賣。由於經濟表現不穩定，復常需時，對樓市造成一定影響；加上市場聚焦新盤，上車盤搶佔大量二手客源；雖然美國聯儲局周三（14日）宣布維持利率不變，但當時議息前夕，觀望氣氛濃厚，均是令二手交投低位徘徊。
周六日買賣 連續6周單位數
二手積弱多時，市場缺乏交投，現階段買賣雙方甚少成交價格資料以供參考，往往只能依賴銀行估價作準。以藍田滙景花園一個極低層成交房為例，業主早於去年8月放盤，計劃沽出其實用718平方呎的套3房戶，當時叫價980萬元，今年4月減至960萬元，5月再調低至930萬元，及至近日再改口風表示「見9字即賣」，最終也只能以底線900萬元獲承接，放盤約10個月，累減80萬元，議價幅度約8%，呎價不單低見12,535元，造價更屬同呎數單位的近期低位。不過，成交前的網上銀行對該單位的估價就介乎890萬至904萬元水平，可見新買家也以此水位與業主周旋。
銀行按揭估價保守 樓市添壓
荃灣荃景花園亦有極低層兩房戶以貼近銀行估價易手，單位實用面積431平方呎，業主於今年3月放盤，叫價550萬元屬正常水平，6月初減至540萬元，單位層數偏低，網上銀行估價只有513萬至521萬元水平。由於單位具單邊享開揚山景，以及內櫳裝修企理等優勢，最終獲同屋苑租客垂青，議價後以530萬元易手，呎價12,297元。放盤3個月累減20萬元，議幅約4%，而造價高價於估價2至3%。
中原地產研究部一份報告提到，中原估價指數CVI是根據主要屋苑樣本單位，調查主要銀行的估價變幅，本周CVI最新報36.05點，較上周57.43點下跌21.38點。今周指數急挫逾20點，兼一口氣跌穿50點好淡分界線及40點好淡分界區間下限兩個重要關口（見圖）。反映議息前政府考慮進一步為首次置業市民再放寬按揭成數比例當周，銀行按揭估價取態愈趨保守審慎，預示樓市下行壓力加劇，樓價下調預警開始。如果CVI持續穩步下跌，並長期處於40點之下，預告樓價將進入調整階段。
撰文 : 唐榮