2023-06-16
經濟日報
樓價會大跌或拾級而下？樓價結構性下跌必須符合三個情況：1.資金流走、2.財富蒸發，及3.失業率上升。但這3個情況並沒有出現，眼前最大困擾可能是香港人自己嚇自己。
世界轉變得太快也太多，於是人們都只會用個人的感受，及過去的經驗，去為轉變作分析及定義。筆者認為中國的經濟模式已經由過去的「先調節去泡沫、後釋放購買力」分階段進行，到現在的情況已經變成「前進和調整同時進行」，形成一個令人疑惑不解的新常態。
筆者認為近年內地的調整不少都是中央向地方債、企業債進行的調整，還有重訂企業模式。但這些不是本篇要討論的，我只是點題然後說出在這些變遷之下個人認為香港經濟正發生的事。
香港的失業率正日益改善中，行政會議通過了中低層公務員的加薪幅度為4.65%，而很多行業的板塊正扮演着加薪的火車頭，所以我們並不存在如亞洲金融風暴時期的經濟結構，更加重要的是香港的M3（泛指總存款量）正是在上升軌道，現在總存款量就等於1997年同期的5.9倍及2007年同期的3.2倍，我們沒有大量資金流走。
財富沒有蒸發 反而穩步增加
另外香港的財富不單只沒有蒸發，而且是穩步增加的，這點被很多人忽略了，過多的資金形成了低息環境（縱使面對美國加息），近17萬億元的M3裏面，有逾8萬億元其實都享受着定存息口回報，聯繫滙率令到銀行可以超越按揭息率給予更高的定期息率，香港差不多一半的資金或者存款是享受着高於通脹及按揭的定期息率，即是說香港不少人的總財富其實正在增長，增長比例可能不是一個大數目，但絕不是財富蒸發。
所謂樓市淡靜，其實香港樓價沒有大跌價，過去幾年總結都只是微調幾個百分比上落，優勝於其他投資項目，更加重要的是很多人忽略了樓市淡靜其實是等於一場供樓運動，少成交只會令貸存比率更健康，如果供滿樓的人是多於入市的人，其實亦等於香港的財富效應日益深厚。
香港存款資產的財富效應是很深厚的，深厚到只是取很少，少至1%至2%出來就可以令到任何市場立刻改變，究竟這些實力會幾時出動呢？這個是一個政治上的需要，甚至是中美戰場上的博奕需要，我們不可以去評估亦評估不到，但是必需要知道我們的處境不是很差，而且有需要的時候是可以隨時啟動的。筆者認為我們應該要積極去面對四方八面的轉變，不應該去被動等機會出現。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁