【明報專訊】英國樓價在2021年觸及高位後，終出現調整，反而投資者可以考慮在樓價下跌時買樓收租，根據Property Data，英國目前的平均年租金回報率約為4.75厘，曼徹斯特和伯明翰等高需求城市的回報率更高達6厘。由於每個地方的租金回報率的變化有很多，除了考慮地點外，幾多間房的單位才受歡迎也十分重要。例如，如果出租物業位於曼徹斯特或伯明翰等黃金地段，由於年輕專業人士、畢業生和朋友共享公寓的需求不斷增長，故對兩房單位的物業更受歡迎。另一方面，如果吼準家庭租客則選三房以上的單位較適合，同時物業位置鄰近名校的地區，租金收入應該較理想。
曼徹斯特市議會正推進前中央零售公園的重新開發工作，這塊佔地10英畝的區域將被改造成新辦公區，其中就包括英國政府公務員的總部。曼徹斯特因為卓越的交通、完備的基礎設施和充足的勞動力供應，被選為政府公務員的新辦公地點可謂是眾望所歸。在未來5至7年，該辦公區將提供多達8000個高薪工作機會，吸引大量專業人士和畢業生。而臨近中央零售公園的北角地區曾被《Time Out 雜誌》評為全球最酷的社區之一，今次再開發工作無疑將將給北角帶去更多發展動力，也讓這裏成為辦公區內人群的租住熱門地點。根據仲量聯行的5年租金增長預測，曼徹斯特以21.6% 的預期增長率領先英國所有城市，預期平均年租金回報率為4厘。除了租金收入外，結合該市的5年銷售預測，所有公寓房類型的平均升幅到2027年達19.3%。仲量聯行發表曼徹斯特租金報告指出，其公寓類型的租金以一房單位較受歡迎。
2022 年下半年按揭貸款利率大幅上升，繼9月預算後的影響，給計劃換樓或購買第一套住房的家庭帶來進一步壓力。今年利率有所回落，但並未降至2022年之前的低點，這意味着買家預計隨着潛在買家重新評估其地位，租賃市場將面臨進一步壓力。再加上「Help to Buy計劃」將於2022年10月結束，反之出租市場再度活躍。在去年全年，六大城市的租金平均上升15.8%。曼徹斯特的年租金升幅最高為22%，其次是伯明翰為18%。
去年租金升22% 六大城市最高
曼徹斯特市中心的一房單位價格在13萬英鎊至38萬英鎊之間。其中一房單位被認為是更好的投資機會，套房公寓通常會吸引搬到城市的畢業生或年輕人，他們偏好較低租金的套房。當他們工作環境穩定及薪金上升，租戶會搬至較大的單位，故房東要留意空置期及租賃管理成本。雖然預計未來5年樓價增長將放緩，曼徹斯特房地產市場一直是一個強大的市場，經常與伯明翰和倫敦等城市相比，成為英國最佳投資地之一。曼徹斯特樓價走高主要是不少巨擘在此設立部門、龐大的畢業生人口和重建。
曼徹斯特的樓價出現了自2016年以來最顯著的增長。仲量聯行的數據預測，未來4年，西北地區的樓價預期會上升17.6%。根據他們的預測，2023年西北地區的價格將上升4%。這得到了國家統計局最新報告的支持，其中西北部是西南地區以外增長最快的地區，過去12個月樓價上升13%。根據Home的數據，曼徹斯特的平均租金為1353英鎊，平均租金回報率約為5.17厘。而英國的平均毛租金回報率為4.71厘。在愈來愈年輕的人口和愈來愈多的人接受無限期租房的推動下，曼徹斯特等城市可以提供以前只有在首都才能找到的一流設施、氛圍和職業機會。曼徹斯特仍然是學生的主要城市，學生人數超過10萬人，畢業生保留率為43%。對於對買房出租感興趣的投資者來說，曼徹斯特極具吸引力。
租金回報5.17厘 高於全國平均
市場預測曼徹斯特的人口在未來10年內可能會增加7萬人，富時100指數中超過80%的公司現在都在曼徹斯特開展業務，而這座城市擁有50多家銀行，總發展價值合計達500億英鎊。這創造了一個繁榮的就業市場，其中中產人士正在市中心尋找高質量的住宿。這正是曼徹斯特房地產投資發揮作用的地方。萊坊表示，在未來4年內，曼徹斯特的租金價格將上漲，僅次於米德蘭茲。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]