2023-06-14
經濟日報
行政長官會同行政會議昨日通過私人興建資助出售房屋先導計劃「樂建居」的政策框架，房屋局局長何永賢表示，推出先導計劃有助加強建屋能力、節省項目發展時間，及釋放私人土地的發展潛力。問題是，業界是否認為有利可圖？
1978年至2002年間建成的居屋單位共32.3萬個，其中約9.5萬個屬私人參建居屋。在70年代，發展商不滿政府興建居屋，不讓發展商參與「有利可圖」的資助出售房屋計劃，政府從善如流，私人參建居屋計劃才應運而生。所以，大前題是新計劃有利可圖嗎？
學者劉國裕在《經濟日報》的文章中曾經詳細剖析「私人參建房屋」指，過去政府選定合適土地，並在招標文件上列明：1.住宅單位的大小及數量；2.非住宅設備（如商舖及停車位）數量及面積上限；3.住宅單位建成後房委會承諾按每平方米實用面積（saleable area）以一個指定保證價格回購全部住宅單位。不過，新的「樂建居」發展商需負責推售發展項目的所有資助出售單位，政府或香港房屋委員會均不會向發展商回購未售出的單位。
劉指出，私人發展商的考慮只是發展成本：1.投標價內須支付的地價；2.建築費用；3.財務開支（因借貸而須支付的利息等）；4.行政等相關開支；5.發展商自定的利潤（即1至4項的總和的預設比率）。
如上述5項成本的總和（按住宅面積每平方米計算乘以總面積）與當局承諾向發展商購買全部住宅面積的總價格相若，發展商就算「有利可圖」。因為除保證價格可能高於上述5項的總和外，利潤主要來自出售非住宅設施（商舖及停車位）的收益，因為當局沒有在非住宅設施的售價設上限，一般而言，有關收益遠高於開發成本。如投標的發展商的信譽及實力相同，當局會以「投標價高者得」的原則選定發展商。
增賣樓金額料有限 誘因成疑
新的「樂建居」，何永賢指出地價方面，就「公開招標形式」而言，地政總署在釐定底價時，會考慮私人興建資助出售單位35%折扣率的售價。
按照既定做法，如投標的出價未達底價，標書便不會批出，所以總的來說，同樣價高者得。惟價格要多高？應該相當難估算。過去的安達臣港人首置上車盤，批出的地價亦曾引發討論。
至於「私人土地形式」方面，參考了香港房屋協會資助出售單位項目的地價安排，就私人發展商提出的地契修訂或換地申請，住宅部分用地會收取以市值三分之一計算的優惠地價；非住宅部分則收取十足市值地價。
翻查資料，房委會居屋計劃，政府以1,000元象徵式地價向房委會提供土地發展資助出售單位（包括居屋），房委會向政府支付發展成本的35%，作為政府提供平整土地及基礎設施的土地成本。
附表是居屋2023的62折定價，以及唐榮推算的65折定價變化，增加的賣樓金額其實相當有限，是否有足夠誘因吸引地產或建築界參與？
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論