【明報專訊】日圓匯價偏軟，加上日本低息環境，增加日圓資產對海外投資者的吸引力。另一方面，隨着國內有意投資房產抗通脹人士增加，將利好當地置業需求。而地價及建築成本上升，將支持日本新建公寓價格。不動產經濟研究所提醒，要留意二手樓價走勢參差，將受地理位置及樓齡等條件影響。
近期日本樓市相對靠穩，據日本房地產研究調查公司東京Kantei的數據顯示，日本包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的東京圈，也稱首都圈，4月份二手樓平均售價按年升3.5%，按月則微跌0.1%，至4853萬日圓，其中東京都二手樓平均售價按年升3.3%，按月僅升0.4%，至6477萬日圓，東京23區按年升3.7%，按月升0.2%，至7049萬日圓。
本土買樓抗通脹需求料增
至於東京都周邊縣，以千葉縣升幅最大，按年大升12.9%，按月升0.4%至2780萬日圓，埼玉縣按年升5.3%，按月則跌1.4%至3007萬日圓。至於包括大阪府、京都府、兵庫縣等地區的近畿圈，4月份二手樓平均售價按年升4.9%，按月微升0.4%至2907萬日圓。
東京Kantei主任研究員高橋雅之早前接受日媒訪問時亦指出，近年二手樓價已累積一定升幅，目前相對較高的樓價，使日本本土置業作為居所的實際需求正在減弱，但市場對地理位置及樓齡等條件較佳二手樓的投資需求仍穩定，如東京都心二手樓價按月仍錄升幅，將令二手樓的價格走勢參差。
該公司認為，中線而言，地點較差、樓齡較高的二手公寓價格有可能出現調整，令二手公寓價格走勢呈現兩極化的可能性增加。
投資需求確對日本樓市有一定支持，尤其是海外需求持續上升。據仲量聯行研究顯示，僅計今年首季流入日本寫字樓等商用物業的投資額按年增4.7%至89億美元，表現優於其他亞洲地區。仲量聯行日本研究部首席分析師谷口學早前接受日媒訪問時指出，日圓呈弱勢，令海外投資者更易入市，同時相對於歐美持續加息，日本維持寬鬆的貨幣政策，讓海外投資者可以較低息籌集日圓作投資。此外，日圓走軟，推高國內通脹，令國內投資抗通脹的需求增加，亦有助提升國內置業的需求。
供應未大升 支持樓價
供應卻未見大幅提升，對日本樓價亦有一定支持。據不動產經濟研究所的數據，日本首都圈截至今年3月底止2022財年，全年新建公寓總數僅2.86萬戶，按年跌12.9%（見表），而近畿圈則為1.73萬戶，按年減少5%。供應減少，加上期內地價及建築成本上升，一手樓價見支持。再參考不動產經濟研究所數據，2022財年期間首都圈新建公寓的平均售價按年累升8.6%，至6907萬日圓，期內近畿圈新建公寓的平均售價亦按年升0.6%至4679萬日圓。
供應偏低下，一手樓價或會受個別高端新盤影響，如今年3月由於首都圈有罕見豪宅項目推售，該月首都圈一手樓價曾按月大升逾一倍，至逾1.4億日圓，至4月區內一手樓價方回到約7700萬日圓水平。
通脹持續下，住宅租金亦見升幅。據東京Kantei數據，今年4月首都圈公寓平均租金升至每平方米3494日圓，而近畿圈的平均租金升至每平方米2218日圓。租金持續上升，或會進一步推升置業作投資的需求。然而，高橋雅之提醒，隨着租戶感到負擔愈來愈重，今年秋季租金有可能出現調整。
明報記者 劉敬華
[環球樓市]