2023-06-09
明報
【明報專訊】港股昨日升47點，收報19,299點，成交金額845億元。港股陷入膠着狀態，但市場繼續憧憬救樓市，舊經濟股內銀、內房、建材等偏強支撐大市。本港樓市近期交投淡靜，似乎小陽春已結束，但新地(0016)今年主打大眾化新盤，零售商場租金也看漲，可以趁低吸納。
內地大型國有銀行齊齊下調存款利率，市場憧憬貸款、按揭利率也會跟隨，內房股、內銀股齊齊向好。減息當然是吸眼球的標題，但活期存款利率本已低至0.25厘，現則降至0.2厘，減與不減跟零息也沒有太大分別。定期存款減幅較大，2年期、3年期和5年期分別減10點子、15點子和15點子，最新為2.05厘、2.45厘和2.5厘。但假如存戶接受2年定期僅2.15厘，會否因為下調10點子便提款去買樓，似乎可能性不大。反過來，存款利率更低，民眾倒不如提早償還按揭貸款更好。
內地再降存息 難推動民眾買樓
至於貸款利率會否跟隨下調，便要看MLF利率。中央對經濟的看法其實偏中性，就算近期樓市明顯轉弱，PMI又遜預期，國常會也只重申要促進新能源汽車產業。中央對於樓市只托不救，努力產業升級轉型的定力很足。事實上，5月份出口雖遜預期，但也幸好汽車出口強勁按年急增123%，否則情况會更差。現在設局有點像1998年至2002年，救也救不到多少，倒不如咬緊牙關努力轉型。筆者傾向刺激憧憬會落空，短期機會更多來自超跌反彈。
近期香港樓市交投淡靜，根據中原地產數據，十大屋苑5月份錄得187宗成交，較4月的323宗急跌42%，成交量為4個月新低，當中6個屋苑呎價回落，跌幅由0.7%至9.1%不等。財政司長陳茂波雖然重申無意減辣，但亦稱或再放寬首置人士按揭成數。
但相對二手市場的偏弱和淡靜，新盤年初至今一直表現不錯，3月份錄得2100宗成交，是2021年5月以來最高，而4月份也有達千宗成交，似乎購買力並沒有問題，只是被新盤吸走，分流了二手市場需求。
雖然從數字來看，發展商貨尾單位達1.6萬伙，已批預售樓花有1萬伙，供應量頗大，但一來發展商普遍資金壓力不大，而以大眾化市場為主的新盤，基本上都可以全數沽清。
港大眾化新盤銷情料仍暢旺
以新地現正推售NOVA LAND 2A期為例，去年推售的同系1A期和1B期，去化率分別達到99%和82%，銷情暢旺。新地今年5月推售的University Hill，4次賣樓均全數沽清。雖然美國今年減息機會偏低，租金回報率還是明顯低於按揭利率，但對於一般市民來說始終有剛性需求，總價、面積可接受，又不用裝修，料大眾化的新盤銷情仍會暢旺。
除了上述的NOVA LAND和University Hill，新地今年還會推售元朗The YOHO Hub第C期，都是位於新界的相對大眾化新盤。再連同極優質的兩個啟德項目，今年套現所得會相當可觀。此外，新地租金收入以商場比重較大，雖說內地旅客訪港人數和消費不及預期，但今年市道始終是在好轉，上半年全港零售商舖租金升幅也達3%至8%。新地今年有望大豐收，以當前接近5厘股息率，銷售又強勁，設局是吸引的。
[張兆聰 還看今朝]