2023-06-06
經濟日報
昨日提及英倫銀行本月勢必再次加息0.25厘，令英國息率高見4.75厘，但基於核心通脹升至1992年以來最高的6.8%，加息周期相信仍未完結，市場甚至預期要加至5.5厘。今日續談息率節節上升，當地一眾承造按揭供樓的業主如何首當其衝，尤其是負擔能力較低的首次置業人士。
首置客現上車 首期或逾5%
能源價格高企，食品通脹未見頂，原本已令英國民眾生活壓力大增，惟對於當地首置人士而言，今年上車還有另一難關，就是保守黨政府2013年推出「Help to Buy」計劃，去年10月底已經截止申請。這意味他們現時上車，有可能需要付出高於5%的首期，而向金融機構承造按揭時，利率亦因沒有政府擔保而有增無減。
根據自由民主黨一項研究，按5%首期及25年還款期計算，首置人士目前承造按揭的5年期固定利率，已由去年2.79厘增至5.01厘；如他們購買倫敦以外平均樓價約25萬英鎊（約244萬港元）的物業，每月平均還款額為1,389英鎊（約1.36萬港元），較去年增加354英鎊（約3,455港元），全年供樓開支因而增加4,252英鎊（約4.15萬港元）。
難怪自由民主黨認為，現時首置人士要「上車」無疑是最惡劣時機，敦促政府制定新計劃來取代「Help to Buy」，繼續協助民眾「上車」。
除了供款更多這個必然後果，加息亦導致英國業主傾向採用更長年期的按揭，甚至是過往甚少人選擇的35年期，藉此降低每月還款及改善負擔能力。有民眾直言，只有「馬拉松式」按揭方案，才能讓家庭有能力負擔買樓的壓力。
金融機構UK Finance指出，選擇35年期按揭的業主數量大幅上升，今年3月份的首置人士中，更有多達19%選擇35年以上按揭，較2021年底加息周期開始前的9%翻倍；這亦是2005年有紀錄以來新高，當時僅2%首置人士選擇年期如此長的按揭方案。另外，超過一半首置人士選擇30年以上按揭。
35年期按揭 恐打亂退休計劃
按揭年期延長，後遺症自然是業主需要接近退休年齡才可供滿，以至打亂退休計劃。按揭貸款商Halifax今年最新統計發現，英國首置者年齡升至32歲，在選擇長年期按揭成為新趨勢時，代表更多民眾會在60歲之後、以至66歲法定退休年齡之後，仍需面對供樓壓力。
毫無疑問，選擇更長年期按揭已成新趨勢，並因英倫銀行去年連環加息而急速發展，但UK Finance警告，長年期按揭申請的負擔能力，今年可能到達臨界點。
根據英國官方統計數字，約有74萬名業主今年按揭將會到期，他們屆時為物業轉按時，勢必面對更高利率的壓力。畢竟英倫銀行持續加息下，按揭利率突破6厘水平，似乎只是時間問題。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記