【明報文章】香港能在抗疫之戰獲得勝利，實在有賴各界專業人士的努力；其中，物業管理從業員更是功不可沒。筆者投身有關物業管理的專業培訓及教育工作十餘年，深感物管業在香港整體的城市治理及可持續發展，以至打造香港成為綠色智慧城市等方面，都擔當着重要角色。隨着《物業管理服務條例》實施，發牌規管制度有望驅使物管行業提供更優質、更專業的物管服務。
可是，在物業管理走向專業化的同時，一些根本、存在已久的制度問題令屋苑管理往往事倍功半，徒增小業主與物管公司之間的衝突，或令物管公司缺乏誘因去提供優質服務。消費者委員會在本年5月初發表題為《創優增值——提升香港物業管理費的透明度和管治》研究報告，都很大程度反映了這些問題。
物管公司與發展商 關係密不可分
香港的房地產行業高度垂直融合（vertically integrated），發展商大多有自己旗下或同系的物管公司，有的甚至有保安、清潔、園藝工程等公司。正所謂「肥水不落外人田」，發展商有新建成的物業發展項目，大多會安排這些相聯的物管公司作為公契經理人，管理他們的項目（註1）。故此，有些人會把香港的一手物業及物管服務看成一種綑綁式銷售。
另有一些人會認為，物管更像發展商的售後保養服務。在一般情况下，客戶購買一件產品（例如平板電腦）後，可享受特定年期的原廠保養；保養期完了，客戶理應可以選擇就原廠保養續保，或轉用其他保養服務商，甚至自己承擔風險，放棄任何保養。各位讀者在日常消費中，都可能有過以下類似的疑問：原廠保養是否一定最好？選用非原廠保養服務商，會否更物有所值？
這些問題理論上同樣可以套用於物管服務。不過在香港，要更換物管公司絕非易事，屋苑要先成立業主立案法團，小業主再要有逾50%的業權份數支持。而發展商在擬定屋苑公契時，可以透過不同板斧令小業主無法踢走表現欠佳的公契經理人。例如在一些商住混合的發展項目中，住宅業主獲分配的總業權份數，低於整個項目的50%，小業主根本沒可能拿到足夠業權份數去支持更換物管公司的動議。小業主在缺乏更換物管公司手段的情况下，消費者選擇權受損，令小業主及物管公司之間的議價能力變得不對等。
經理人酬金制度 不鼓勵節約
去年香港住宅市場物管服務總收入估計高達551億元，是一個很可觀的數字。香港的屋苑物管服務合約，絕大部分都是「成本加成合約」（cost-plus contract），物管公司以屋苑總開支的某個百分比（一般為6%至12%）作為經理人酬金。在這個合約安排下，物管是一門「穩賺」生意，物管公司所得的酬金更可說是與屋苑管理績效無關。再者，物管公司沒有動機為小業主精打細算，替屋苑節省開支，因為屋苑的花費愈多，物管公司可以收取更多經理人酬金，這種做法並不符合小業主利益。
我們不難發現，近20年發展商在新建屋苑都配置豪華會所。這些會所都極具空間感，燈火通明，有各式各樣設施。一方面，它們可以方便發展商把物業包裝成豪宅出售；另一方面，這種會所每日都在照明、空調等方面耗用不少電力，加上泳池及更衣室用水，這些電費、水費令屋苑總開支提高不少，使物管公司最後所獲的經理人酬金有所增加。此外，吊船亦在新建屋苑愈來愈常見。筆者認為，吊船或有助提升屋苑的「可保養性」（maintainability），惟這些吊船一年又用不了多少次，而它們的保養維修費用卻十分高昂。由此看來，發展商提供這些設備可能是別有用心的。
參與集體行動 小業主欠動力
消委會的研究報告指出香港業主對屋苑管理事務的參與率偏低，這個現象一向都是如此。本質上，屋苑管理參與及決策大多屬「集體行動」（collective action）；而良好屋苑管理的結果，例如公用地方環境清潔衛生，都是一些具非排他及不可分割特性的共同利益，譬如我享受清潔的公用地方同時，我的鄰居也可以享受，各不相干。要阻止某住戶享受清潔的公用地方，幾乎是不可能的。因為這些特性，個人覺得即使不參加集體行動，都可以坐享其成，形成「搭順風車」（free riding）心態，導致集體行動和個人行為之間的矛盾。
筆者過往的研究發現，香港私人屋苑業主對參與屋苑管理事務的態度很不積極；即使是參與，也多屬回應式（reactive）參與，即他們因對物管服務有相當大程度的不滿，才願意走出來（註2）。有些業主拒搭順風車，惟他們參與與否，或多或少取決於他們如何評價同一屋苑內一眾業主合作實現共同利益的集體效能（collective efficacy；註3）。這種集體效能評價，很受小業主之間的凝聚力影響，凝聚力愈強，集體效能愈高。
可是，物管公司一般都不想業主之間有共同理念及強烈的社群意識；要不然，小業主很容易投入集體行動，踢走它們。如果說所有物管公司都會從中作梗、分化業主，實在有欠公允，不過物管公司缺乏誘因，為業主之間加強凝聚力，這是鐵一般的事實。
物管公司角色矛盾
究竟物管公司應該為誰服務？為誰謀最大利益？是發展商，還是小業主？答案顯而易見，但從上面的例子看來，事實又是另一回事。很多物管公司既是發展商的從屬，卻又是小業主的代理人，在日常物管實務中，難免出現潛在利益衝突。
筆者認為，當局有需要研究是否規定在首個公契經理人任期完結後，屋苑要採用招標方式招聘下一任物管公司，令公契經理人不可以不勞而獲地讓任期永續下去。此外，業界應該引進不同的合約安排，例如採用「定額」經理人酬金，或在採用成本加成合約時，經理人酬金的計算要把公用地方的電費、水費和稅金等開支撇除，讓小業主可以有更多選擇。
事實上現行的物管合約安排，以及物管公司和發展商密不可分的關係，既令發展商傾向過度設計及配置新發展項目，使有關聯的物管公司受惠，亦不能驅使物管公司積極為屋苑節能節水。整體而言，這些問題都不利政府在港推行綠色建築及管理，打造香港成為一個真正可持續發展的城市。
註1：消委會檢視了249份樓宇公契，發現有約75%發展項目的公契經理人與發展商有關連
註2：可參考文章Yau, Y. (2011). Homeowners' participation in management of multi-storey residential buildings: The Hong Kong's case. Property Management, 29(4).
註3：可參考文章Yau, Y. (2018). Tripartite Efficacy Beliefs and Homeowner Participation in Multi-Owned Housing Governance. Sustainability, 10(9).
作者是嶺南大學研究生院、社會學及社會政策系教授
[邱勇]