2023-06-05
明報
【明報專訊】陳女士來信：
本人打算租住房協長者屋，400方呎單位需付200萬元租住權，及後每月管理費4000元，或230方呎需付130萬元，管理費3000元。舊居打算申請安老按揭，但擔心樓齡太舊未能批核，亦不懂如何處理租務。想知道租住長者屋後應如何安排資金，以及舊居如何處置。
筆者回覆：
首先，陳女士的擔憂不無道理，雖然住在唐二樓，但已意識到唐樓上落困難，整體配套長遠不適合退休生活，所以長者屋是一個更安全、更舒適的住房選擇。我明白大部分長者都因為習慣本區生活而不想搬家，但長者屋提供的設施和服務，能夠為生活帶來更多的便利和樂趣。現時長者屋十分搶手，若有機會入住就要把握機會。
至於有關舊居申請安老按揭，官方數據顯示，現時已批核的安老按揭樓齡最高為71年，雖然要驗樓但費用有限，陳女士不妨一試。以70歲、400萬元樓價、定息及終身領取為例，安老按揭每月年金金額現時為13640元。安老按揭近年優化後，業主持有多於一年後可將單位出租，陳女士持有的物業位處上環，相信不難吸引在中上環工作的年輕人居住，方便出入，租金便宜吸引力更大增。以單位大約500至700方呎，相信經適當翻新後，每月至少能收租10000元。
120萬投資組合可月收4000元
當然，申請長者屋的租借權費，需要動用部分資金。如果選擇租住400方呎單位，陳女士需用200萬元，加上裝修舊居，假設為30萬元，可運用資金仍有170萬元。來信提到400萬元的資產每月收入5000元，回報約1.5%，可見陳女士比較保守。其實適合長者退休生活的投資組合，以高評級債券、存款證為主，亦可做到4%年回報，若預留50萬元作備用現金，120萬元的組合每月約有4000元收入。另70歲以上長者每月可獲俗稱生果金的高齡津貼，現為1570元。只需活用手持物業，並投資上作適當部署，陳女士已能有約28000元的每月現金流，應付日常生活開支有餘。若安老按揭不批，仍有14000元的每月現金流，即使將來需要請家傭照顧生活亦不成問題。
綜合上述，我認為最適合的方案是申請長者屋，並申請逆按揭貸款，並將物業出租，以取得穩定現金流。陳女士亦應善用手上資金作穩健的投資，以確保資金增值。陳女士亦可留意市場價格，善價而沽，增加手上現金再作投資。至於如何管理出租物業，以及作出適當的投資，便應諮詢專業人士的意見。
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信達興業董事物業理財專家
[陳智鑾 理財信箱]