住宅物業管理費計算應科學化

消委會於5月初發表一項有關本港住宅物業管理費研究報告指，受訪住宅業主認為管理費佔家庭收入7.4%，而預計管理費也將持續上升。調查把管理費升幅歸咎於業權缺乏透明度、修改不公平公契須全體業主同意、大業主坐擁大量業權、物業管理公司表現不佳、業主不積極參與物管事宜。 該份調查又指在過去11年的694宗涉物業管理投訴，金額為3.93億元，今時今日，為吸引眼球，新聞標題內容要譁眾取寵是無可厚非；但發布研究報告，必須拿出具說服力的理據作分析。香港的物業管理行業受到監管機構完善法規制度約束，究竟是否如消委會所指般多問題呢？只要細心留意的話便不難發現，該份報告或存在很多以偏概全的問題。 首先，據消委會所提供的數字，單單就在2016年，香港物業管理市場的總收入已經高達每年397億港元，而香港整體私人住宅市場單位總數更高達123.8萬；這也意味着消委會披露的投訴個案只佔整體市場的極少數。更重要的是，最後該694宗投訴之中，有多少宗在立案後證明投訴成立也沒有向公眾交代，實在有欠公道。 擬參考歐美多國做法 其次，報告指受訪業主每月管理費平均1,108元（每方呎2.7元），佔家庭收入7.4%。這意味着，受訪業主家庭月入平均僅14,973元，完全不合理。細看下發現，原來報告中的「管理費佔家庭收入的比例」，不但沒有剔除公屋住戶受訪者，也未有把業主的其他投資收入和資產增值增長計算進去，例如是股息、存款利息、債券收入等收入，如果把這些薪酬外的家庭收入也一併計算，實際物業管理費佔家庭總收入的較小比例。要作更公允準繩的評估，不妨參考以物業樓價和管理費的比率作為計算方式，例如可應用歐美多國的公共費用（Condominium Fee）和美國買房的屋主協會及物業費 （Home Owner Association Fee）對樓價的比例，前者包括大廈的維修、保險、儲備基金等公共費用；後者則按物業的大小按月收取包括水費、清潔費、鏟雪費等管理費用，兩者的收費，要比香港普遍的管理費高出2至3倍。住宅物業管理費的評估須科學化，把物業的尺寸、地區、屋苑設備和增值服務等也一併作為計算條件，研究報告才有意義和價值。 調查未能反映全部實況 另外，消委會該份報告中也提到管理費上漲原因為「通脹」，但這描述未免太片面，試問哪個行業不受通脹所影響？報告更自作聰明地建議管理公司透過引進新科技和智能解決方案，從而提高物業管理服務的效率。但其實，行業內的物業管理公司早已積極引進新科技和智能解決方案，餘下的多是「三無大廈」面對的困難複雜更多。可見消委會掌握的訊息已現大墮後，其調查也未必可取及反映全部實況。如果調查是基於落伍的數據資訊，則報告的準繩度、可信度和可執行度也會減低。 消委會以往的研究，通常以相對簡單直接的單一項消費品或服務作為調查題目，例如近日的成人紙尿片、染髮劑、咖啡產品、電子點餐服務等。然而，樓宇業權及管理費則相對複雜，例如涉及繁瑣的法律問題，今次消委會的研究報告未免準備不足，又可能是先有了假設性答案，再進行研究支持管理費偏高的主觀印象。 作為一個調查機構，發布有瑕疵的報告，對物業管理業蒙上不公道，誤導消費者之餘也耗損自身的公信力。 朱家健 全國港澳研究會香港會員 朱家健 來論