香港首季經濟扭轉去年劣勢，本地生產總值（GDP）錄得2.7%增長，官方預測全年經濟將會有3.5%至5.5%增長。
單憑數字看似乎不錯，不過從去年嚴重疫情到今年初全面通關，經濟理應迅速由谷底回升才對，然而，大家所期待的V形反彈，不但沒有在樓市出現，也沒有在經濟上發生。
全面通關加上經濟復常，不少專家預測今年樓價將上漲15%至20%，追回去年的跌幅，首季樓價的確升了5%至7%。有朋友擔心樓價繼續向上，於是倉猝入市買樓，然而樓市到了第2季卻後勁不繼，不但銷情放緩，價格也回調了近2%。於是朋友感到疑惑，問筆者為何？我仍然維持樓價不會大幅反彈的預測，原因其實很簡單，新樓供應排山倒海，發展商沒有加價條件和能力，樓價怎可能大升?
更重要的一點是利率高企，美國去年至今為壓制通脹不斷加息，全年共加了5厘，非常誇張，香港通脹雖然不高，但也被迫部分跟隨。供樓負擔大幅增加，投資回報變得不太理想，在這種情況下，樓市自然缺乏吸引力，可以大膽地預期，即使港府全面撤銷樓市辣招，樓價也不可能大幅回升，只會令成交量有所改善，對香港經濟利多於弊。
利率高企 樓市乏力
香港過去幾年財政儲備少了逾3,000億元，港元銀行體系結餘跌穿500億元，而外滙基金去年也錄得破紀錄的2,000億元虧損。以上3個範疇均是支持港元滙價的重要部分，數年間減少數千億元，而且在可見未來還會繼續減少，財政儲備只剩下7,000多億元，如果每年赤字1,500億至1,800億元，可能再多4個多年度就全部花光。到那個時候剛好是港府換屆時刻，難道就不留些儲備給下一任嗎?
以前我們常常提醒自己要居安思危，如今的財金官員總是告訴大家要充滿信心。雖然應講好香港故事，不應妄自菲薄，但施政也需要有務實態度，如今財政支出不斷增加，庫房收入每況愈下，當創科產業仍需要一段長時間才能帶來貢獻時，土地和樓市方面的稅收依然十分重要。這是香港獨有的優勢，不要輕言放棄，否則，假如一旦我們的儲備用完，就會如中東沒有石油，失去城市原來的優勢和模樣。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產創辦人
欄名 : 專家論市