樓價處在哪一水平？

差餉物業估署剛公布最新樓價指數，為連升4個月，4月份最新報354.2點，較上月352.3點按月升0.5%，惟升幅收窄。若與去年12月樓價指數334.7點比較，今年首4個月則累升約5.8%。究竟樓價現時處在哪一水平？升幅又如何收窄？ 附表顯示，差估署的樓價指數低位是2022年12月出現，然後連升4個月，但按月升幅出現變化，1月是1.1%、2月是2.4%、3月升1.6%，連續3個月的上升幅度都超過1%，但到4月升幅只有0.5%，明顯收窄。 至於以354.2點計算，與歷史高位2021年9月398.1點比較，樓價仍有11%的差幅，翻查過去數年紀錄，樓價現階段大概在2017年12月352.7點至2018年1月358.4點之間的水平徘徊，意味2018至2021年間高點入市的買家，今時出售單位仍錄得一定程度的虧損。 聽濤雅苑3房 3年蝕51萬 為了避免被徵收1成或以上額外印花稅（SSD）稅款，如非急需套現，買家都會在買入單位持有3年或以上才考慮轉讓。去年不少2019年買入的單位期滿3年可以轉售而出現蝕讓，踏入今年第二季，輪到2020年第二季入市的單位可以免SSD出售，2020年樓價低點是373.4點，最新今年4月價是354.2點，價位差幅超過5%。換言之，稅期滿3年仍有一定蝕幅。 近日馬鞍山聽濤雅苑本月暫錄6宗成交，包括2座低層H室，建築面積944平方呎，實用面積760平方呎，3房間隔，開價950萬元，其後減價10萬元，以940萬元易手，建築呎價9,958元，實用呎價12,368元。買家為用家，原業主於2020年以991萬元購入單位，持貨3年，帳面蝕讓51萬元離場，單位期內貶值5.1%，剛好與指數表現相同。 二手成交弱 5月樓價料橫行 綜合業界意見，5月二手成交量轉弱，估計樓價偏向橫行局面。利嘉閣報告指出，展望5月份，月初美國再次加息，而本港普遍銀行亦跟隨加息八分之一厘，對樓市帶來一定心理影響；而且一手新盤攻勢不斷，開價吸引，持續搶佔二手市場客源；惟業主普遍看好後市，減價情況不多，故料5月樓價指數料持續在低位橫行整固，料全月將表現平穩或微升0.2%左右。另一數據亦值得留意，該行統計4月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價報14,022元，較3月份的14,087元回落0.5%，結束今年以來的3連升，一定程度反映主要屋苑價位回落。 中原地產報告則提到，股市亦由數月前2萬多點回落至近日18000點左右，對入市信心構成一定影響，5月份一手市場至今暫錄約1,100宗成交，料全月錄約1,200宗，對比上月錄約1,050宗輕微上升，不過仍屬低位徘徊，二手成交方面則較上月回落約3成。近日樓市踏入整固期，料樓價升勢放緩。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論