香港在過去100年的發展過程中有着不同類型的開發項目，其中包括填海計劃、新市鎮發展、市區重建、活化工廈等等。到近年，由於土地及房屋供應不足的問題，政府更開展了大規模的規劃研究，希望增加香港長遠的土地供應，當中較受市場關注的離不開北部都會區發展及明日大嶼願景。
北都明日大嶼 可省前期資金
推動北都及明日大嶼兩個大型項目涉及不同的土地問題，前者需要處理農地、棕地及祖堂地問題、而後者涉及大規模的填海工程。由於兩者也需要政府大量資金投入，尤其是前期的土地平整及基建發展，市場對此充滿不同聲音。如果按照過去做法，由政府先提供基建，然後賣地的方式確實需要政府十分龐大的資金投入，而透過「公私合營模式」去發展的話可以將政府前期資金投入大大降低。
「公私合營模式」就是我們說的Public Private Partnership（PPP）。全球各地的發展項目經常透過PPP去達至政府和私人市場雙贏的局面，而雙方的合作主要建基於分享風險的概念，不僅是財務現金流上的風險，還有開發、營運和交付方面的風險。而在開始PPP之前，政府通常會與不同的持份者溝通，了解他們在不同領域的經驗及關注以至經營期長短的影響，令日後成立的PPP框架能吸引私人財團參與。
對於香港市場而言，「公私合營模式」亦不是新鮮事，在過去亦有不少公私營合作的發展項目，其中包括香港會議展覽中心、私人機構參建居屋計劃（Private Sector Participation Scheme，PSPS）、東區及西區海底隧道等。此外，近年提出的「土地共享先導計劃」亦是典型的PPP例子。
私人參與度 取決項目吸引力
不是所有發展項目也適合PPP，這取決於項目私人市場參與度的吸引力，也就是項目本身能否產生足夠單由私人財團去參與的誘因。一般而言，私人住宅、商業寫字樓、零售等發展項目往往能提供足夠誘因去吸引私人財團參與，不需要政府的投入，所以在過去多採用「政府賣地、私人發展」的模式。然而，公營房屋、行車隧道、會議中心、水上活動中心等發展所帶來的誘因相對較低，吸引私人財團自行發展的可能性不大。由於這類往往是財務可行性較低但宏觀經濟及社會效益較高的項目，需要政府更多的參與去推動，更適合透過PPP去發展。
筆者認為，現時PPP對香港土地發展的重要性前所未見，有以下原因：
由於北都及明日大嶼兩個大型項目均面對極大的不確定性，私人投資者對兩個項目的區位、定位及商業價值不一，使用PPP有助穩定私人財團對項目的信心。此外，與私人項目相比，政府對PPP項目日後的交付擁有更高的掌握性。由於項目會在經營期完成後歸還政府，政府需要在之前便確保所收回的項目將維持一定的質量，亦與政府的願景保持一致。
北都及明日大嶼將會是香港未來15至20年的經濟引擎，所推動的亦是新興產業，更不是單純的地產項目。政府應更廣泛地運用PPP去推動發展，加快落實不同產業的規劃細節。
撰文 : 王兆麒 萊坊董事
大中華區研究及諮詢部主管
欄名 : 專家論市