2023-05-22
經濟日報
香港舊樓老化情況日益嚴重，政府計劃透過放寬舊樓強拍門檻，希望加快舊樓重建步伐，但隨着有剩餘地積比率的舊樓地盤愈來愈少，除了強拍門檻之外，相信當局需要有一套策略應對。
有剩餘地積比舊樓 愈來愈少
唐榮日前出席一個地產業界飯局，席上就有一家發展商高層談及舊樓重建問題。他認為，當下舊樓收購重建遇到最大的難題，在於有潛在重建的舊樓地盤減少，若果收購得來的舊樓未用盡的地積比有限，對於私人發展商來說無利可圖，結果亦只有市建局有能力處理。
雖然政府計劃放寬舊樓強拍門檻，50年樓齡將由現時8成降低至7成，而樓齡達70年或以上則會降至6成。不過據該發展商認為，所能發揮幫助有限，最主要是時間上的幫助，部分早期以較低成本收購的地盤，有條件「併大」地盤重建，但對其他重建地盤，相信要等到樓市回升收購活動才恢復活躍。
例如，發展商展開舊樓收購要考慮能夠承擔的收購價，如果出價太低，小業主無辦法物色到條件相若的物業換樓，小業主亦難以接受，令到收購的出價每呎不達萬多元亦難成事，但在扣除收樓成本、建築成本之後，愈來愈接近賣樓價，若果所收購的地盤無額外新增樓面，收購難度將會大增。
事實上，隨着上世紀50、60年代的舊樓陸續重建，在70年代建成的舊樓，至今已經50年歷史，但他們大多數建築高度已經不如50、60年代舊樓那麼矮小，不少地積比率已經用盡，甚至部分地盤有「用爆」地積比率的現象。
最為人所認知的例子，相信是佐敦俗稱為「八文樓」的文華新村，至今樓齡約60年，據市建局早前指，當年興建採用的地積比率高達17.6倍，亦即是相較現時若果重建成商住地積比率9倍，不但無額外的樓面可以增加，甚至要縮減樓面，由現時3,286個住宅單位變成2,200個住宅單位。
所以市建局提出，轉移地積比率並且合併周邊的道路、文昌街公園等，擴大地盤面積，最終能夠興建6,500伙，令預算的重建計劃由蝕本300億元變成倒賺200億元。
舊區人口轉新區 舊樓待處理
雖然轉移地積比的模式對解決舊樓地盤用盡地積比率有一定幫助，但收購地盤規模亦會加大，收購複雜程度及時間增加，可能最終仍然只有數大型發展商參與。另一個方向，則是發展新發展區時候，將舊區人口轉移至新區，但過程中需要機制處理舊區的舊樓。
其實政府在推銷交椅洲人工島方案時，亦有提及「人工島可為受市區重建影響的住戶提供較接近市區的重置土地，推動較大規模的舊區重建」，但具體新區的土地怎樣連結起舊區的舊樓，當中的方案、機制會怎樣運作？
最後再次引用，2021年公布《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》報告提及的人口及樓宇「雙老化」，其中逾50年樓齡的私樓亦會由2018年約19.8萬，增加至2048年約85.4萬伙，而樓齡逾70年的單位更加由約1,000伙，增加至37.3萬伙。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論