2023-05-18
經濟日報
上月底房屋局公布的一手私人住宅潛在供應達10.7萬伙，繼續創歷史新高，特別是一手餘貨單位持續增加。「去庫存」將是今年一手市場重要議題。
根據房屋局最新數據顯示，截至今年3月底止，預計未來3至4年間，潛在一手私人住宅供應10.7萬伙，較對上一季的10.5萬伙，按季增加2,000伙，連續兩季上升，創下該局自2004年以來，19年有紀錄以來新高。
其中在興建而未售出的樓花按季輕微減少，但因為已批出未動工的熟地，以及已落成而未售出的現樓餘貨各自增加約2,000伙，導致整體潛在供應不跌反升。
首季餘貨1.8萬伙 16年新高
當中最值得關注是，現樓餘貨單位最新報1.8萬伙，屬於2007年初以來新高，連續3季上升，相較去2021年第四季僅1.1萬伙餘貨，短短1年多時間累積增6成或7,000伙（見表）。按照房屋局（包括分拆前的運輸及房屋局）由2004年第三季以來的數據，現樓餘貨的高峰期在2006年第三季至2007年第一季達到1.9萬伙，跟現時的1.8萬伙相差不遠。
發展商一般盡量在入伙前沽出大部分單位，以便將資金回籠減輕負債壓力，在樓盤落成後清還貸款等資金壓力外，入伙後亦會有不同的折舊消耗，所以香港大部分新盤採用樓花銷售，隨着現樓餘貨累積到1.8萬伙，亦即是大致相當於一年新盤的吸納量，可見新盤去庫存壓力正在增加。
數據所見，1.8萬伙的現樓餘貨大約三分之一或6,400伙屬於2021年或以前落成的單位，這部分單位估計亦有不少屬於發展商保留作長線收租用途，但餘下三分之二單位相信是有待市場消化的餘貨單位。
當中2022年落成而未售出的一手單位有6,500伙，比較2022年整體的私樓落成量2.12萬伙，即去年落成單位售出的去貨比例大約7成，自然是受去年低迷的樓市氣氛所拖累。
若果以近月的市況推測，4月份受到股市波動等因素，新盤銷情稍為減慢，但今個月大型新盤開售反應不錯，若果趨勢能延續至6月，整個第二季的一手成交量維持在4,500至5,500伙，就有機會能夠抵銷同期增加的入伙新盤單位數目，令到現樓餘貨數目止升回落。
私樓落成量偏高 「去庫存」添壓
至於下半年趨勢，因為普遍預測今年的私樓落成量維持在約2萬伙偏高水平，即平均每季大約5,000伙，這個亦相當於每季需要消化的新盤供應量，亦可見市場「去庫存」壓力相當大。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論