2023-05-18
經濟日報
在疫情期間，不少公司的僱員都被迫在家工作，當初當然不適應。但經過3年的實施，在家工作逐漸成為一種潮流，即使疫情過去了，不少公司仍然實施在家工作的模式。
在家工作恆常化，自然影響對寫字樓的需求，筆者翻查政府在年初公布的《香港物業報告2023》，報告內指出香港的寫字樓在2022年底空置面積超過2,000萬平方呎，相當於10幢IFC2，空置率已經達到14.4%，創出1998年後的新高紀錄。
空置面積大增主因是供應增加，單是2022年便有超過370萬平方呎的寫字樓落成，為2021年落成量的7倍，而展望2023年落成量則是287萬平方呎，而2024年則是114萬平方呎，如果需求不增加的話，空置面積則會繼續上升至超過2,400萬平方呎。根據專門做寫字樓的代理朋友透露，高危期在2024年至2025年，他們估計會有大量外資銀行的租約到期，銀行是喜歡實施在家工作的行業之一，可以預期當租約到期，自然會大量縮減寫字樓的租賃面積，空置率可能會進一步上升。
外國寫字樓 面對困境較大
香港其實已經較為幸運，相比外國，在家工作更為流行。筆者2位女兒，一位在澳洲，每星期只1天回寫字樓，其餘日子在家工作；相反，在港工作的女兒則每星期1天在家工作。筆者有親戚在英國工作，他在新公司工作了9個月，只有3天回公司，其餘時間都是在家工作。可見在外國寫字樓面對的困境，比起香港更加困難。
港寫字樓業主，尤其是甲級，大部分都是大財團或是身經百戰的投資者，借貸槓桿一般不高，被迫賤賣的機會很小，再加上國內經濟一旦復常，人民幣國際化持續，香港作為全球最主要的離岸交易中心，對寫字樓的需求是有增無減，危機較低。
相反，外國的寫字樓不少是由基金或ETF形式持有，過去幾年利用低息進行借貸入市，槓桿比例高，一旦空置率上升，租金收益下跌，在利息上升的背景下，供款也可能出現問題，一旦違約銀行就會收樓迫倉，賤賣物業，新一波的信貸危機由寫字樓引發，一點也不出奇。
作為投資者，宜減低同類物業或金融產品的投資，若利用槓桿借貸的話更宜及早行動，減低風險。
撰文 : 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名 : 專家論市