近月多個大型新盤低價推售，二手樓市氣氛明顯轉吹淡風，二手交投急跌，連蝕讓個案也突然回升，尤其早年選用發展商按揭的半新盤單位，銀行接連加息成為壓斃駱駝的最後一根稻草。
一般發展商按揭首兩年會有低息蜜月期，利率和普通按揭相若。但蜜月期過後，利息便會增加，業主供樓負擔愈來愈重，甚至負擔不起。例如北角柏蔚山3座中層E室，實用面積877平方呎，3房間隔，上星期以2,100萬元易手，原業主於2018年以約2,444萬元購入，持貨約5年帳面貶值344萬元離場。
翻查資料，原業主屬項目首批入市買家，單位原定價3,054.7萬元，發展商提供不少按揭優惠，包括釐印費、一、二按包借等，總優惠達樓價兩成。而買家選用了包借一按，由發展商關聯的財務公司提供85%一按。
而一按年期最長可達30年，首30個月利率以滙豐銀行最優惠利率（P，當時為5厘）減2.85厘計，即首30個月實質利率為2.15厘，與坊間大部分P按利率相若。而以成交價2,444萬元85%按揭計，首30個月每月供款78,343元；第31個月起供樓利率升至以P計，每月供款升至約11.1萬元；而去年9月至今滙豐銀行累加息0.75厘，利率升至5.75厘，每月供款進一步攀升至約12.1萬元，比首30個月大幅上升約55%。
土地註冊處資料顯示，銀行去年9月加息後柏蔚山至今共錄5宗二手買賣，3宗屬於同類選用發展商包借一按個案，可見加息成了最後一根稻草。
事實上，類似的個案可謂比比皆是，例如何文田皓畋1座中層G室，實用面積579平方呎，上周以1,200萬元易手，呎價20,725元。原業主2016年4月以1,224萬元購入，帳面蝕讓24萬元。資料顯示，業主當年選用發展商提供的二按優惠，最多可借樓價20%，二按部分首3年只需要供息，第4年開始息償還本金及利息，而利息同樣以滙豐銀行最優惠利率（P）計算，單計二按部分供款便上升約9%。
土地註冊處資料顯示，單計今年首5個月，皓畋有18宗二手買賣，當中10宗是選用發展商提供的二按，可見利息上升對半新盤業主構成衝擊較大。代理指出，去年樓價回落15%，小業主轉按也不容易，以上述單位為例，現時銀行網上估價約1,128萬元，比當年購入價低96萬元，而且即使轉按成功，現時實質供樓利率約3.5厘，比當年實質供樓利率2.15厘高1.35厘，供款同樣大幅上升，個別心淡業主選擇蝕讓離場。
財務公司承按一手 3年近2560宗
根據中原地產年初公布的研究數據顯示，2022年落成的新盤由財務公司承按的有609宗，涉及買賣合約金額50.19億元，分別佔7.4%及6.5%，按季上升0.3個百分點（見表）。數據只計算一按，統計新盤於去年8月或以前公開發售，成交個案於去年12月前登記。
若連2021年及2020年計，過去3年入伙的新盤，合共有2,559宗選用財務公司按揭，約佔市場7%，為數不少，相信這類個案對於銀行加息最為敏感，也最容易出現蝕讓。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論