2023-05-15
經濟日報
在任何高度發展地區，年輕人買樓都不是易事，疫情期間英國政府推出稅務優惠支持樓市，令樓價短短兩三年升了兩成，買樓更加困難。有見及此，英國有按揭貸款商推出十成按揭，標榜零首期上車，引起不少關注。
有關按揭計劃由按揭機構Skipton Building Society提供，明顯針對租樓人士。其申請資格較為特殊，除了要求借款人有穩定收入，亦必須提交租金支付紀錄，證明連續12個月準時交租，電費、煤氣費、市政稅（Council Tax）甚至電話費、Netflix月費等也會查看，證實還款紀錄極佳，才會批出貸款，由此引伸出「往績紀錄貸款」（Track Record Mortgage）的計劃名稱。
查交租交電費等 須證還款佳
的確，現在英國通脹很高，3月的消費者價格指數（CPI）按年增長是10.1%，薪金增長相對追不上，而租金亦持續上升，如果本身有租樓，要儲首期並不容易，Skipton Building Society的新計劃，令這群人有方法買樓。
不過，細看條款，計劃對租樓一族是否真的有極大幫助，仍是疑問。最大的限制在貸款額，一般買樓借錢，貸款額高低主要看入息，收入愈高借得愈多，惟Skipton Building Society的免首期按揭，不僅看入息，還看以往所交租金。
如果申請人每月租屋支出是800鎊（約7,822港元），則每月供款會以此為基準，可借17萬鎊（約166萬港元），最高貸款額是60萬英鎊（約587萬港元）；此外，新落成的公寓（flat）不能用此計劃，英國人似乎較不喜歡公寓，鍾情獨立屋或半獨立屋（Semi-Detached House）。
以租金定貸款額 恐供貴過租
當貸款額是由屋租釐定，問題相當大，這意味申請人未必買到與所租單位同一價格水平的物業。以英國東南部為例，平均租金約1,200鎊（約1.17萬港元），但平均樓價31萬鎊，以借足100%，35年還款期計，每月供款達近1,700鎊（約1.66萬港元），較租金高近4成；換言之，降低居住質素，幾乎難以避免。
故關於此計劃的報道雖多，但真正使用的人相信不多，十成按揭利率較一般按揭產品高1厘，潛在買家或更傾向繼續儲首期，以獲更佳利率；反過來說，如果10%、5%的首期都儲不到，意味買家的財政實力十分一般，在樓價增長放緩，大部分預測都指向見頂的情況下，勉強上車未必是好事。
10成按揭無疑風險高，據報英國對上一次有這類完全免首期的按揭，已是2008年金融海嘯前，這類產品也是導致當年危機爆發的主要原因，因為太多借款人未能還款，引發連鎖反應。英倫銀行行長貝利（Andrew Bailey）亦警告，借款放貸雙方都必須非常謹慎，可能會被長時間困住，無法脫身。
撰文 : 林建忠
欄名 : 國金札記