2023-05-13
明報
【明報專訊】香港樓巿近年再沒有上衝動力，去年更錄得一成半的跌幅，今年初雖曾反彈，但最近又見阻力，以現時香港住宅僅能提供約兩厘多一點的租金回報，不論是一般投資者或大業主都要思考新的出路，另類物業或是值得研究的方向，最近長江實業（1113）提出以約48億元全面收購英國社會房屋信託Civitas Social Housing（英：CSH），雖然收購建議出台後CSH股價急升（見圖1），但現價的股息率高達7厘以上，仍頗吸引。
長實購英社會房屋信託 股息逾7厘
筆者翻查資料，原來自CSH首次公開招股以來，長實的聯屬公司Civitas Investment Management便一直擔任其投資顧問，自然極為了解這隻社會房屋信託的投資價值。文首指的另類物業投資便是這隻房託專攻的業務，過去多年，CSH與英國多個地方政府機構（Local Authorities）、護理機構，以及房屋協會合作促進提供社區護理範疇，為英國National Health Service （NHS） 減輕壓力，持有的資產包括專業支援房屋（Specialist Supported Housing） 及家居護理房屋 （Residential Care Houses），專門為18至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人提供住所，在其所處社區為他們提供高生活質素，同時可為英國政府減省大量開支。在英國，專業支援房屋的住房和護理費用乃由政府100%全數承擔。
生命科學房地產投資增長最強勁
說到另類物業投資，基金公司施羅德發表了一份研究報告指，亞太區投資者對另類物業資產興趣日益濃厚，當中包括生命科學房地產及護老院等的醫療保健房地產，可見生命科學行業長遠增長前景強勁，亦反映人口結構趨勢。
報告又指大多數另類物業資產類別的受歡迎程度正持續增加。2022年規模最大的另類物業資產類別為研發設施（主要是用於生命科學研發工作），投資額增長達61%至43億美元。第二大另類物業資產類別為長者住屋，投資額增長43%至26億美元。數據中心為過往最強勁的另類物業資產類別，但其投資交易下跌64%，已被研發設施及長者住屋這兩個類別超前。
施羅德指鑑於很多市場的利率上升以及持續的經濟及政治憂慮，預計2023年亞太區房地產投資總額將進一步下跌。但總體而言，考慮到寫字樓市場所承受的壓力尤其大（整體而言仍是最大的房地產類別），投資者的興趣將繼續向另類物業資產類別轉移。其中數據中心的需求仍然堅挺，但其高耗電量引發的可持續發展相關憂慮令投資受限。醫療保健設施短期內或會更受歡迎。
對一般小投資者而言，近年不斷有相關另類物業房託面世，可以輕鬆入巿，亦有不少報道指不少港人在英國等地買入專供大學生或海學生租住的宿舍單位收租，回報率也隨時高於香港一般出租住宅，都屬於另類物業的投資工具。
相對於另類物業，香港傳統住宅前景存在不少變數，仲量聯行便指加息及出生率和結婚個案減少，將導致香港住宅樓價短期欠缺上升動力。
出生率結婚個案減 港樓欠上升動力
該行指過去3年香港人口減少18.7萬人，未來出生人口同樣呈下跌趨勢。2020年至2022年平均每年登記結婚數目28,248 宗，較2017年至2019年平均每年48,556宗減少41.8%。筆者看到統計亦顯示香港每千人口結婚比率由2012年8.4陸續跌至近年最低只有3.6（見圖3）；總和生育率 （每千名女性的活產嬰兒平均數目）由2017年1128個減至2021年772 個，較日本及新加坡低。
另2017年，內地買家佔住宅成交量的15%以上。然而，現時經濟變化已不利這批買家入市，香港的低借貸成本和相對較高租金回報率等過往優勢，現時已不復當年。2022年香港的平均按揭息率上升213點子（100點子等於1厘）至3.58厘，內地平均的按揭息率則下跌至4.26厘的歷史低位。同時，香港甲類住宅的租金回報率由2017年的2.8厘收窄至2022年的2.5厘。此外，較本地買家而言，非本地用家置業面臨更大壓力。他們需要支付較高的印花稅，最高按揭成數也通常相對較低，購買同一物業時需要負擔更多首期支出。
當然，過去數十年至1997年香港住宅樓巿曾長升長有，之後1997至2003年雖曾出現大調整，但2003年後又出現近20年的大牛巿，已令不少人深信買樓是置富的必然途徑，出現這現象和美國帶頭濫印銀紙，尤其在上世紀七十年代廢除金本位制度後，美元的購買力長期只跌不升（見圖4），而香港採用聯繫匯率令港元與美元掛鈎，實物資產如住宅便隨美元和港元貶值而搶高。
不過近兩年美元大手加息，香港的按揭利率也已高於租金回報率，對樓巿構成重大阻力。
[陸振球 樓市解碼]