2023-05-06
明報
【明報社評】消委會發表有關私樓物業管理費的大型研究報告，提出多項建議，包括放寬修改大廈公契條例機制，政府則稱有關建議「爭議性極大」，必須小心處理。香港一半人口居於私樓，不時有業主投訴，物業管理費愈收愈貴，服務卻不似預期。消委會報告點出問題核心，就是業主和發展商之間的議價能力不對等，而物管公司又往往跟發展商有關聯，即使業主團結一致，面對發展商和物管公司，依然處於弱勢。特區強化行政主導，政府有更大政治能量，擺脫既得利益掣肘，推動符合公眾利益的政策。尊重私人產權，不應簡單成為當局放棄作為的藉口，除非政府認為消委會指出的問題「不是問題」，否則便應該積極介入，糾正市場生態。
管理費貴服務差
業主難敵發展商
香港樓價貴絕全球，市民供樓負擔大，還要付物業管理費，具體收費水平「因樓而異」，主要視乎樓齡、屋苑規模及設施，等等。根據消委會的研究報告，物業管理費平均值為每月1108元，或每平方呎2.7元，平均約佔受訪業主家庭每月收入7.4%。隨着住宅樓宇日漸老化，維修保養開支增加，預料私樓管理費普遍將持續上升。
業主買樓置業，雖說是願者上釣，選擇門面富麗堂煌設施多多的屋苑，管理費當然也較高，然而不時有業主訴苦，不滿物管公司收錢多服務差，日用設施失修無人理，華而不實設施卻「一籮籮」，少人使用卻要花大筆錢去保養維修，將管理費推高。過去11年，消委會接獲694宗涉及私樓物管相關投訴，近半涉及收費問題，約43%涉及管理質素，僅半投訴成功調解。這次消委會的研究報告亦顯示，有23.4%受訪業主認為管理費不合理，當中近三成業主所要繳付的金額，相當於家庭月入10% 以上。去年本港住宅市場物管服務總收入達551億元，佔本地生產總值約2%，說得上是一塊「肥豬肉」，消委會報告提及的問題，政府有責任跟進處理。
對小業主而言，報告最有參考價值的一點，是調查發現業主愈積極參與屋苑工作，管理費平均增幅愈低。不管日常如何忙碌，小業主都應該多抽時間，關心屋苑管理及業主組織工作情况。另外，報告也花了不少篇幅，探討一些制度上的問題，包括業權份數分配基礎欠透明、公契中的不公平條款難以修改，等等，建議提高業主分攤物業管理費透明度、放寬修改公契條款機制，以至設立工程基金，由發展商及業主一起「夾錢」，應付日後維修工程費用。
報告所羅列的一些問題及建議，也許相對技術性，但問題核心卻很清晰，就是小業主跟發展商及物管公司關係不對等、力量不平衡。私人樓宇及屋苑管理事務繁多，需要聘請「經理人」（即物管公司）處理。這些經理人可以分為兩類，一為業主以合約聘請的「合約經理人」，一為公契指明管理有關大廈屋苑者，即「公契經理人」，消委會審視了249個發展項目公契，發現約有75%的公契經理人，與項目的發展商有關聯。理論上，小業主可以罷免表現不理想的「公契經理人」，前提是要手握逾50%業權份數，但報告卻發現，一些商住混合發展項目，住宅業主獲分配的總業權份數，低於50%，意味相關屋苑即使集合全體住宅業主，也無法踢走「公契經理人」，又或通過有關物業管理決議。這明顯是一個有利發展商卻不利小業主的安排。
大廈公契由發展商訂立，小業主爭取修改過時及不公平的條款，難若登天。消委會披露投訴個案內容，提到有屋苑業主要求修改公契，取消每次會議須有商場代表的規定，但大廈公契規定所有會議必須有商場代表出席，包括修改公契會議，意味即使住宅業主全數代表出席，都是流會收場。研究報告建議放寬修改大廈公契條款的機制，例如參考《公司條例》做法，以75%業權份數而非100%，作為修改公契條款的門檻，同時要求發展商及大業主申報有否利益衝突，實屬合情合理，然而政府反應卻頗為冷淡。民政事務總署稱，若由政府透過立法方式容許修訂大廈公契，將影響私人業主之間的權利和義務，涉及《基本法》保障私有財產權的根本問題，「爭議性極大」，必須小心處理，云云。
行政主導為民生
莫找藉口棄作為
當局這類說法，予人感覺一點也不陌生。由實施租務管制、引用法例收回私人閒置土地，以至公用事業加價等，以往每當政府不太想插手，不時都會搬出保障私人產權、堅持合約精神等說法。這些年來，香港民生問題「大山」一座又一座，其中一個原因，就是當局一再以「私人產權」、「自由市場」、「合約精神」作為口實，放棄作為，不願觸碰既得利益。現實證明，只要政府下定決心，劏房租金可以管，引用《收回土地條例》也可以更積極。
消委會報告稱本港物業管理費市場「獨特」，業主須集體行動才能影響決策，業主和發展商之間的議價能力也不對等，實際就是點出，這個市場的遊戲規則，明顯向發展商及其關連物管公司利益傾斜。以往特區政府施政，常受既得利益掣肘，隨着這兩年政治環境改變，行政主導得到強化，施政能量得到加強，特區政府應該更加積極有為，敢於向既得利益挺直腰板，以公眾利益為優先，沒理由自我設限。