2023-05-06
明報
【明報專訊】國際貨幣基金組織（IMF）工作人員訪問香港之後發表報告，關注如果按揭利率上升，香港樓市進一步回落，或會令市民還債負擔加重，帶動負面財富效應、遏抑消費。報告又指如果炒賣引致的系統風險減退，政府應該準備調整物業印花稅，甚至分階段取消針對非永久居民的買家印花稅等，確保樓市有序調整。
筆者想問，IMF認為香港政府可考慮減辣或撤辣，那新加坡政府最近加辣以壓抑樓巿，甚至將外國人在當地置業的印花稅率由30%大增至60%，IMF又可會有要求星洲減辣或撤辣的意見？
管理跨國財富規模 港拋離新加坡
香港和新加坡常被視為競爭對手，不少分析都擔心新加坡會搶走香港的資金和人才，尤其近年大量家族辦公室都湧去了新加坡開辦營運，不過根據世邦魏理仕引用的數據（見圖1），香港現在和預計至2026年管理的跨國財富規模，都是遠遠拋離新加坡，世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「香港將成為最大的私人財富管理中心，鄰近內地及密切的聯繫將令香港成為全球領先的離岸人民幣業務中心。金融服務業將繼續成為本港主要經濟支柱之一，中資企業回歸將帶動上市及相關的金融活動。目前，金融服務業在寫字樓市場中有着重要的角色，在過往15個月中佔所有新租賃活動的25%。另一方面，香港亦將成為亞洲的醫療保健樞紐，服務特別來自大中華地區的相關需求。預計通關亦將推動寫字樓需求。」
港星住宅租金差距迅速收窄
該行的研究報告指出，香港擁有較多的金融人才，新加坡則有較多的科技專才。兩地最近推出新的簽證計劃吸引人才，加劇人才競爭，而房屋負擔能力為吸引人才及跨國公司的一大關鍵。即使香港一直被認為是全球最難負擔的住屋市場，然而，報告發現兩地之間的住宅租金差距正迅速收窄。香港的住宅租金於2022年出現10年以來的最大跌幅，而新加坡租金在過往3年則急劇上升，或甚至很快超越香港的非核心區，例如九龍及新界區等。看來，香港住宅樓價和租金調整，也不一定是壞事。
同時，報告又指出，新加坡寫字樓市場目前對業主較為有利，租金並已回復至疫情前水平。至於香港現時對租戶較有利，中期內保持疲弱，儘管租賃勢頭穩步復蘇，但香港的寫字樓租金仍低於疫情前的水平，並預計2024年之前將進一步下降。
另外，截至2022年第四季度，香港中環的甲級寫字樓租金為全球最高，較新加坡核心區高約40%。然而，香港在港島東及九龍東等非核心區提供更實惠的寫字樓空間，該區的甲級寫字樓租金較中環核心區及新加坡非核心區的租金低最多 75%（見圖2及圖3）。截至2022年第四季度，香港至少有三分之一的甲級寫字樓供應量位於非核心區，新加坡核心區則有接近80%的甲級寫字樓供應。企業在決定於香港設置辦公室時可擁有更多的選擇及靈活度。
美國聯儲局議息後再加息0.25厘，香港多家銀行則跟隨將最優惠利率（P）加0.125厘，加息幅度輕微，以500萬元貸款額，年期30年計，於加P後實際按息升至3.5厘，每月供款多約347元，首年利息開支多約4464元。
銀行上調按揭現金回贈 抵消加息影響
正如業界指近日大型銀行上調按揭現金回贈至2.5%，如選用高成數按揭計劃更可高達2.6%（見圖4），是歷來的新高水平，相信足以抵消加息的影響。以500萬元貸款額計，有貸款額2.5%的現金回贈（即 12.5萬元），已等同於近9個月的利息開支，有效抵消了加息的影響。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣建議供樓中的業主，可把握現時高現金回贈的優惠，善用轉按賺現金回贈，以上述例子來說，500萬貸款為例，轉按後可享逾12.5萬元的現金回贈，扣除律師費等開支約1萬元，同樣有助抵消部分供款利息開支，變相以更低息供樓。
稅局剛發出240萬份報稅表，較去年減少了約33萬份，相信不少是因移民潮流走了，一來會導致政府的稅收減少，二來也反映樓巿準買家減少，以至去年香港樓價跌了約一成半，如沒有明顯的回流潮，在樓盤供應增加（政府估計未來3至4年有約10.7萬伙的潛在供應），近月樓價反彈後，除非息口快速轉跌，樓價要進一步大升的動力也有限，事實上中原樓價指數已連續3個星期錄得跌幅，累跌約1.9%，值得關注。
[陸振球 樓市解碼]