樓市辣招出現的前因及初心是管制炒樓，但這個目的其實一早已達到。近期很多人討論撤銷樓市辣招，筆者想分享一下我的意見。
無論有意或者無意樓市辣招也產生了一個重要的功能，就是令到近年因量化貨幣而大量湧入香港的資金，變相「封印」在銀行，香港的M3亦由2008年的6.05萬億港元增加到16.65萬億港元，增加了約1.75倍的資金。正常在這情況之下，香港樓市的價格和成交會因為資金湧入是正比例上升才對，當時可說是大勢所趨，所以筆者在近十多年只能給予消費者一個建議（尤其是年輕人）就是趕快買樓上車。
很奇怪香港的貸存比率並沒有因為不斷的資金湧入而持續上升，原因之一是樓市辣招令到投資的資金運作並不活躍；另一原因就是股票市場，股市的宏調令到消費者在資金充盈之下投資市場異常冷靜，再加上社會事件及三年疫情，悲情籠罩着香港。
但一個「銀仔有兩面」，就是悲情反而令到香港因禍得福，想想如果過去幾年一帆風順，香港樓價可能會再高10%至20%，全港借貸額亦會提高，恒生指數可能會比現在高，如此一來我們就不可能在最近一年的加息及收水中幾近全身而退。
正正因為錢沒有用來投資，最後就成為海量的存款，當存款高於借貸的時候，P按（最優惠利率按揭）就難以緊貼加息，而H按（銀行同業拆息按揭）只是面對套息的問題。
回復炒家市場 非市場期望
而套息的問題並沒有想像中那麼大，第一，套息的錢並沒有流出香港的；第二，套息得益的不只是炒家，亦包括不少在香港的存戶；第三，炒家套息一樣要付息口成本，套息活動去到後期息口會提高，加上滙差炒家一樣有損手機會。而賺炒家利息仍然是香港的銀行，香港神奇地出現定期息高於實際按息，在美國加息下配合聯繫滙率，銀行容易給予更高的定期息口，當定期息口高過滯後的實際按息成為常態時，加上按息如果能夠做到低過通脹和經濟增長的話，這縱使不是低息期也是「抵息期」。不過，局面波譎雲詭，息口仍然是不能低估的風險變數。
取消樓市辣招可能會令到成交活躍，那麼香港的銀行存款就會減少，按揭會上升，低息屏障可能會失去。那是否又合乎中美決戰前夕的局面呢？
現實上我們不可以完全和社會主義遠離太遠！取消辣招若回復到炒家市場，相信未必是實際的期望。
何況撤銷樓市辣招短期未必對樓價有利，還有可能就是市場上手持多於一個單位的人士會趁機減磅，有機會令到放盤量是多過需求。那撤銷樓市辣招反而是令到樓價下跌的做法，我們難以評估忽悠的買家反應。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點