2023-05-02
經濟日報
團結香港基金上周發表報告，2022年全年共有21,168個私人住宅單位落成，按年升幅達47%，是過去5年來第3度超越20,000個單位的水平。再往前追溯，2022年的私人住宅單位落成量是自2004年錄得26,036個單位之後，過去18年以來的新高。
報告又預計2023至2027年的私人住宅單位落成量，將維持在相對較高水平，主要原因是一些主要發展項目在2022/23年完成了土地行政程序，將會額外供應約9,000個單位，而每年平均落成量為19,000個單位（見表），較過去5年的18,200個單位為多，這些數字均遠高於2007至2017每年平均11,600個單位的水平。
23至27年均落成量 料1.9萬伙
不過報告指出一個前設，落成量預測的關鍵組成部分包括目前已知並根據各政府部門、法定機構及發展商最新披露，而相當肯定將獲推進的發展項目，以及北部都會區外正在進行地政及/或規劃程序的主要私人項目。
假如熟地供應能按照發展局在2022年10月公布的《未來十年可供發展土地供應預測》時間表落實，且所有其他項目均繼續按目前速度推進，預期於2028至2032年的5年期間，來自各土地供應來源的年均私人住宅落成量約為13,900個。
唐榮嘗試依照基金會的數據，亦即自1997年至去年，不同階段的落成量，與每年一手成交量作一比較，附表顯示，1997至2006年一手吸納的單位少於落成單位，唐榮相信一定程度反映供過於求，創造了金融風暴後長期跌市的其中一個條件。
到了2007至2017年期間，卻出現大反轉，一手成交量平均每年多出落成量逾4,000伙，意味大幅度的求過於供，肯定是樓價瘋漲的其中一個原因。到了近5年2018至2022年的落成量，又再次出現超過一手吸納量的情況；當然，近5年，有4年涉社會運動及疫症，例如去年一手成交量低見10,243伙，一定程度遏抑需求，但數據反映是供過於求的格局，代表了過去數年樓價在1成左右上下橫行的情況。
2028後5年落成量跌 或求過於供
未來又如何？附表只有落成的預測數字，成交是未知數，但仍可略作推測，2007至2022年十多年間，平均每年一手成交宗數約近16,000伙，可以視為每年基本的新盤吸納量。
而2023至2027年平均每年落成量見19,000伙，推算數字是先高後低，2023年的落成量是19,950伙、2024年是26,970伙，換言之，2025至2027年三年平均每年約16,000伙，所以首2年是供過於求、後3年有機會逐步走向供求平衡。到2028至2032年的後5年，假設落成量下跌至13,900伙，屆時需求維持，如過去多年16,000伙平均吸納量，就會出現求過於供的局面。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論