2023-05-02
明報
【明報專訊】聯儲局大幅加息，美國按息上升，拖累經濟下滑、銀行爆危機，加上之前樓價飛升，美國樓市回調是眾望所歸，美國標普CoreLogic Case-Shiller全國樓價指數由2022年6月30日高位308.32，下降至今年1月底的292.71，跌幅5.06%；20個大城市樓價指數則由2022年6月高位318.59，下降至1月底的296.88，跌幅6.8%。那麼房屋股應該也不會有什麼好結果？
事實是美國費城房屋股票指數（HGX）今年截至4月28日上升18.85%，房屋股交易所掛牌基金（ITB）更加全年升25.31%，一年回報32.38%。在4月8日讀者會通訊投資策略我提到買入房屋建造股，ITB在4月6日收報67.9美元，之後最高上升至75.88美元。為什麼房屋股會有這樣相反的走勢呢？
現金買樓者多 毋須憂加息
前一周美國公布舊屋銷售數字，筆者在網上專欄提到了箇中有着美國房屋股上升的資料：美國3月舊屋銷售下跌2.4%至444萬間，預期450萬間；房屋供應2.6個月維持不變，經季節性調整的供應則是由2.9下降至2.8；樓價中位數下跌0.9%至375,700美元，為2012年以來最大跌幅；房屋存貨上升至98萬間。第一次置業人士佔總銷售28%，現金買樓數目佔27%，投資者入市佔17%。掛牌至賣房完成時間由34日下降至29日。大家可以看到銷售下降，樓價下降，存貨也有些上升，但是季節性調整的房屋供應下跌，現金買樓和投資者入市佔買家的44%。意思就是有接近一半買樓人士並不擔心息率上升，現金入市不需要借貸，自然不用理會聯儲局加息多少，現在入市的投資者當然是清楚需要負擔的借貸。
影響美國樓市及房屋股一個最關鍵因素，正是地產投資的三大秘訣：第一個是地點，第二個又是地點，第三個仍然是地點。我們看到的一些樓價指數因為是全國性和大城市為主，所以掩蓋了美國樓市的牛熊共舞情况。美國房屋市場的一個特點是很少很少全國樓價同時間下跌。在近代只有在金融海嘯時候出現全國齊跌的情况。金融海嘯次按風暴當年，銀行及投資者之所以夠膽買入次按的一個重要原因就是相信歷史會重複，美國地產不會同時間全國性下跌，所以包含不同地區的次按理論上會達到分散投資的效果，結果出了一個大意外。但意外不是每次都會發生。美國是一個大國家，不同地區有不同的經濟狀况，經濟有強有弱，不同地方的樓價有高有低，因此樓市的發展也會有不同的周期。
房商推優惠 30年定按低至4.99厘
美國房地產市場以往一直都有着很大的地區性分別，因此全國性指數往往掩蓋了內部的分別。樓價下跌主要集中在美國西部（-1.5%），例如聖地牙哥、三藩市、西雅圖，但東南部（+10.2%）卻是強勁，邁亞美、坦帕、亞特蘭大錄得按年計上升。美國1月份FHFA樓價指數上升0.2%，預期-0.3%；太平洋區-0.6%，新英倫地區+2%，亞特蘭大中部+0.5%，南亞特蘭大+0.8%。2月份待完成銷售房屋按月計上升0.8%，預期-3%。待完成出售房屋也明顯出現不同地區不同價格走勢的情况：東北部按月計上升6.5%，中西部上升0.4%，南部上升0.7%，西部下跌2.4%。
第二個影響美國樓市及房屋股走勢的因素是息率的影響。使用現金買樓的投資者數目一直維持一個不少的比例，加上投資者入市，使到樓市存在一定的支持。此外，30年定息按揭雖然仍在6.39厘的水平，但是實質按揭利率會較低一些，原因是美國地產發展公司以及一些財務機構推出一些優惠貸款，30年定息按揭的息率低至4.99厘至5.55厘，這對購買力自然有所幫助。此外，美國30年定息按揭流行，很多業主在加息之前已經鎖定了低廉的按揭，所以不管聯儲局加息多少對他們都沒有影響。
工人短缺 美樓市供應不足
第三個影響因素是供應。美國房屋市場其實一直存在供應不足的問題，之前因為建築成本高漲及工人短缺，供應根本追不上需求。現在一個影響供應的有趣因素就是賣家惜售。因為業主一旦賣出房屋，他們便會失去早前鎖定的低息按揭，所以在賣樓的時候便多了一層考慮。
市場永遠都存在利好利淡的因素，最好衡量後向的指標就是市價，房屋股由10月低位反彈之後一直保持穩定升勢，應跌不跌的結果就是升。
[李順威 牛熊共舞]