【明報專訊】Jacky（46歲）於2011年購入現居所，並敍造30年按揭，65歲退休時供滿，按揭額為300萬元，利率H+0.7厘，首10年的利率長期維持在1厘以下，每月供款約9600元或以下。在短短10年，已還了近90萬元，累積利息約25萬元。
2022年利率飈升，現時已增至3.375厘（H按揭計劃封頂位為P-2.25厘），每月供款已增至12,000元，比一年前增近25%，其中利息開支佔一半，過去一年單是利息的開支已是5萬元（原1厘計劃的預計利息支出才是2萬元）。若P再增加，這封頂位也會往上移，Jacky便要背負更高的利息支出。Jacky時常問筆者「息率何時開始回落？」在這刻相信沒有人能預料得到息率會變成怎樣，但較肯定的是「息率回落」不是這一年半載的事。
Jacky近來多了一條問題：「投放一筆錢作部分還款，是否明智做法？」看來他擔心利息支出高企影響收支平衡，寧減低按揭額，以減每月供樓支出。
筆者自己也要供樓，十分明白Jacky的憂慮，但部分還款這想法也有需要留意的地方：
1）整體按揭支出是少了，但息率沒有改變，只能減輕金額上的負擔，對成效卻是沒有幫助；
2）流動資金少了，對財務靈活度有影響嗎？因日後要取回也要向銀行再申請審批加按，要視乎當一刻的息率，時間上也需要數星期才完成；
3）這筆資金可提供更好更穩定的回報，甚至能跑贏按揭息率嗎（跑息差）？
我們就看看第3點的「跑息差」對Jacky是否可行。如果沒有加息，未來19年的總利息是20萬元。粗略估計，如想維持每月供款額和加息前的不變，Jacky需投放40萬元作部分還款，假設3.375厘息率不變，此後19年，他仍需付57萬元的利息，換言之他仍需多付37萬元利息。
揀靈活方案 有需要可分段提款
不作部分還款又怎樣呢？這19年的總利息是72萬元，比1厘息率預算多付52萬元。假設他維持現狀繼續供樓，並將40萬元投放在高息儲蓄保險。我們是希望能減輕未來19年多付的52萬元利息支出，甚至可追回過去一年多付的3萬元利息？這40萬元高息保險滾存至65歲時，戶口價值已增加至104萬元，扣減40萬元成本後，淨回報為64萬元，足可支付這20年多付的55萬元利息。
這55萬元可否早點取回，以減輕Jacky在這20年多付的利息呢？筆者建議Jacky可先讓這40萬元靜靜地滾存9年，隨後在第10至19年間（即56至65歲時）每年提取55,000元，20年間共支取55萬元以抵消多付的利息，也可在Jacky於最後的10年工齡中減少支出，從而騰空多點資金策劃退休。在分段提取55萬元完成後，戶口價值仍有31萬元，Jacky可選擇退休時全數提取以慶祝榮休，也可以每年提取22,000元（平均每月1800元）來資助吃喝玩樂，為退休生活錦上添花！
沒有人能預計得到息率的走勢，向上、向下也未所料，所以應選擇較靈活方案，若有需要可從中提款以作應對。
美聯金融集團副總裁
[鄺翠玲 理財信箱]