2023-04-29
明報
【明報專訊】同事最近訪問了經濟學者何濼生教授，他認為自2012年起香港推出樓巿辣招稅並不斷加辣，令到購入細單位的中產階層難以換樓，細單位盤源減少導致樓價升幅更勝大單位，令收入較低的人士難以入巿，樓巿辣招「愛你變成害你」。
港樓巿辣招「愛你變成害你」？
事實上，近年香港的辣稅個案不斷減少（見圖1及圖2），炒家幾近絕迹，呼籲減辣和撤辣的聲音愈來愈響亮，殊不知我們的競爭對手新加坡，本周突然宣布大增辣招稅，令巿場錯愕不已。
新加坡政府周四公布，公民購買第二套和二套以上房產的額外買方印花稅（ABSD）將分別從17%和25%上調至20%和30%。同時，永久居民購買第二套和二套或以上房產的ABSD也將上升5個百分點，分別達到30%和35%，至於外國人的購房印花稅更提高一倍，由30%升至60%。
新加坡政府表示，房地產價格在需求強勁的情况下顯示出新的加速迹象，如果不加以控制，價格可能會超出經濟基本面，導致價格相對於收入出現持續上漲的風險。事實上，去年香港樓價跌了約一成半，但新加坡樓價反而創了新高，過去5年，當地的樓價升幅確是遠遠拋離了經濟增長的速度（見圖3），筆者在想，當星洲的外國人購房印花稅升至60%，比香港更辣，難以想像有什麼外國人還有興趣在當地買樓置業？
星近年樓價升勢超港 辣稅加倍
其實，新加坡過去20多年填海和增加土地供應遠比香港積極，但近年樓價升勢比香港更強，一來是經濟增長遠遠拋離香港， 二來是早過香港放寬抗疫，吸引資金和移民流入。
另外，新加坡九成國民住在政府補貼的房屋（主要屬組屋），私人樓價大升對國民的影響也較細。
上文提及何濼生教授批評香港的辣招稅屬極錯誤的房屋政策，他又提議香港可推出港式組屋，其特色為：（1）面積約400方呎，適宜有孩子或想養育兩名孩子的家庭居住；（2）地點取樓面地價中位數以下的位置；（3）平均售價400多萬元，即有經濟活動家庭年收入的8倍；（4）設施定位為基本宜居絕不豪華；（5）本港永久居民及承諾留港7年的合資格人才，毋須資產和入息審查，均可購入，而業主必須自住；（6）業主不能擁有其他物業，違者該單位將遭沒收；（7）可隨時轉賣給符合上述資格的人士；不論轉手多少次，上述條件，永久生效。
何濼生教授倡「港式組屋」
何教授昨日聯絡筆者，指他公開提倡興建港式組屋後，引來坊間不少疑問，想藉此專欄一次過作出回應。
問題一：港式組屋容許買家隨時轉售，不用補地價，會不會引來炒家？
答：港式組屋難以「炒得起」，因為政策容許所有香港永久居民和擬作永久居民的新來港人士以「有經濟活動的住戶全年入息中位數」8倍的平均價格向房委會或房協購入，如果某單位索價明顯高於這個價格，人家絕對不會買。若因不用等候即能買入現樓肯出較高的價錢，該溢價也不會太高。當然前提是政府有沒有能力滿足所有需求。
問題二：政府憑什麼可向市民宣示它有能力滿足所有需求？
答：首先，港式組屋定價不是「賣大包式」的大平賣，平均定價是「有經濟活動的住戶全年入息中位數」的8倍，某單位的實際價格又反映地點和坐向等因素。較好的地點和坐向定價會較高之餘，卻不會在樓面地價偏高的優越位置，而且又有限業主自住和禁持有其他物業的限制，需求肯定遠遠不如今天炙手可熱的居屋。
何教授又建議政府每年舉行招納買家活動，若符合條件，所有港人都可在指定的一個月內落訂購買，而政府就承諾5年內向落了訂的市民交樓。
由於沒有「尋租者」（找着數謀財）的需求，且港式組屋毋須補地價即可轉售，而有能力換私樓「住好啲」的人亦多會搬走，港式組屋的使用效率會很高，長期為只求安居的港人提供安居之所。另由於定價跟收入掛鈎而非跟市價掛鈎，市民不用因怕收入追不上樓價恐慌性入市，這也有利政府更易完成任務。
問題三：市民若連具體地點也不能確定，港式組屋如何吸引買家？
答：首先，「港式組屋」設計是滿足有經濟活動家庭的基本「安居樂業」需要，全都符合「安居樂業」的基本需要，包括公共交通和社區設施。落訂時可選擇：比平均較高價錢較高、比平均較平價錢較平、和一般水平。所有單位都能以公共交通在1小時內或往或返金鐘。此外，部分也可能有現樓供選擇。
問題四：若擬作永久居民的新來港人士最後沒有完成七年居港期怎麼辦？
答：這些人士須交清居住期內的市值租金才能賣樓。
問題五：新加坡剛大增外國人置業印花稅至60%，香港應否保留向非港人買樓所徵的買方印花稅？
答：我一向認為在住宅短缺時可向非居港人士徵辣稅。新來港的、未有永久居民身分的來港工作的人則可免辣稅。但若最後該人住不足7年便離港，他須按未住足年份的比例繳交辣稅才能賣樓。即若只居港5年，要補交七分之二的買方印花稅。
問題六：取消額外印花稅會對樓市造成什麼效果？
答：取消額外印花稅會即時推高交投量，換樓活動增加會為經濟帶來動力。上車盤因二手供應大增不會飈價並反而有可能下跌，但較大單位需求會增加因而價升。發展商會改變策略增加較大單位的供應，納米樓將不復見；港人居住環境將會改善；更重要的是政府收入會增加，緩解財赤壓力。
大家又可認同何濼生教授興建港式組屋和撤銷辣稅的建議？
[陸振球 樓市解碼]