股弱 樓會弱

昨日港股失守250天線。恒指低開56點，其後走勢反覆向下，午後曾跌逾400點，低見19527點。恒指收跌342點，收報19617點，恒指反覆下跌會否波及物業市場？ 翻看2022年情況，恒指去年大跌15%，2月曾高見25050點，10月底則跌至逾13年低位14597點，隨着12月較多好消息出台，港股亦收復部分失地。附圖亦顯示，去年的確是股市2月見頂、9月樓市見頂。股市在10月見底，兩個月後樓市在12月見底，當時樓價指數是334.9點，樓價在今年回升，是否股市反彈效應，唐榮認為有一定影響。 物業市場近日成交量偏弱，是否受港股持續下跌的影響？市場有不同的解說，包括新盤銷售爭搶購買力、息口仍未見頂、通關後未見新一波內地購買力等等，但影響樓市應是多方面因素，股市表現應該包括在內，不過根據股市影響樓價的關係，或有短期回軟的情況。 去年的專欄文章指出，金融市場波動會否影響樓價？答案是會的。傳統智慧認為股市跑先樓市3至6個月，一般認為，股市是領先經濟的。即股市先暢旺，緊接經濟好轉，投資者洞悉經濟環境，提早作出投資入市。 而經濟向好，是樓市有力支持，結果構成股樓間的關係。 唐榮在專欄中亦曾提及理工大學關應強教授發表《樓價的基本因素分析及其可預測性》，分析的資料是1979至1994年間一共58季的樓價趨勢，分別與上季樓價、恒生指數及實質利率3個因素作相關分析。全文重要的發現有三：一是樓價的自行相關系數最大，上一季的樓價可以預測下一季的樓價；二是實質利率是樓價的強力預測因素，即實質利率愈跌，樓價愈升。其中第三點就是香港股市是樓市的預測因素，恒生指數可以用作樓市的領先指標。即使千禧後的金融海嘯或2015年人民幣貶值引發的股市下挫，均影響樓市。 低價成交增 整體二手恐受累 資深樓股投資者卓百德過去接受訪問時亦曾說：「我從未見過香港的股市大跌之後，樓市不跌的。地產股是最好的指標。」當然，股市並未出現大跌，不過這種拾級而下的氛圍，其實不利於物業投資市場，而今年恒指最高位是1月27日的22700點，低位是3月20日的18829點。 值得留意的是，近期一些主要屋苑低價成交持續，例如藍田滙景花園10座低層A室3房戶，單位實用面積614平方呎，原業主於去年868萬元放盤，本月調低至818萬元，最終再需多減33萬元，以785萬元易手，呎價12,785元。今日地產版亦報道美孚新邨最新成交實用呎價跌穿9,000元，業主放盤兩個月狠劈16%，這些都是計算樓價的核心屋苑，有機會拖低整體二手價。 撰文 : 唐榮