2023-04-11
明報
【明報專訊】剛過去的復活節假期，本港出境人數創出疫後新高，港珠澳大橋往澳門方向人潮更是擠得水泄不通，據報多家澳門五星級酒店的房價，更被炒高至平日租金幾倍價錢。反觀香港，港人外遊者眾，外國旅客來港者少，本港零售業界中，能在現階段的社會重開中受惠的數量仍不是太多，看來旅發局及相關政府部門仍須加倍努力吸引旅客來港。
話雖如此，本港解除入境限制，對本港經濟重返正軌，貢獻還是不小的。其中，最近有地產代理界朋友同我講，自從本港解除旅遊限制之後，疫情期間曾經回流國內的港漂，最近陸續返港定居，就連一些去年離境避疫的老外，亦開始逐步回流，帶動本港住宅租務市場回暖。
另外，有在入境處工作的朋友告知，其負責輸入專才審批的部門最近忙到氣咳連夜加班，但仍然抵擋不住蜂擁而至的國內專才移居香港的申請，至今已積壓數以萬計的移民申請尚未完成審批程序。今年餘下時間，當這批國內專才到埗之後，即使不在本港置業，亦勢必帶旺本港住宅租盤。考慮到目前本港住宅供應仍然長期短缺，預期在可見的將來，租金仍然有上升的壓力。
內地專才湧港 租金看升
美國經過超過一年的加息之後，目前市場的共識是加息周期已近尾聲。在過去一年美國大幅加息的浪潮之下，本港住宅樓市仍然只是錄得輕微回落，一旦美國利率確認見頂回落，在這些入境移民的需求刺激下，本港樓市的表現，很可能又要令一些等待跌市打算置業的人士失望了。不過，隨着本港樓市政策的轉變，港樓未來的升值空間，恐怕亦不會太大，符合舉國提倡的「房住不炒」國策。
在財政實力許可的情况下，市民自置物業仍然是一個財務安排上較為穩妥的做法，因為即使樓價不漲，供款最終將變成積蓄，而租金的開銷卻永遠都是潑出去的水，永遠都不能收得番。不過，港樓即使經歷了接近四年的經濟低潮，跌幅仍然相當有限，變相亦限制了未來樓市的潛在升幅。
相比起一直企硬的本港住宅物價，本港上市地產股經過十幾年的估值壓縮，現價的吸引力要比買樓投資吸引。
這些港資地產股，無論是住宅還是零售物業，即使未來形勢不是一片大好，我們亦至少有相當的把握判斷，最壞情况應該已成過去，他們投資組合中最弱一環，就只剩下寫字樓物業。目前，中環核心地段的寫字樓空置率已上升至15%至16%，而且未來幾年仍有大量新寫字樓落成。國內企業來港開設辦公室的熱潮，跟國內自遊行旅客的熱潮一樣，恐怕很難在短期之內重現。
個別大股東或伺機私有化
不過，目前本港樓市較2007年前高位累計升幅非常可觀，但絕大部分本港地產股的股價，仍然遠較2007年前高位錄得巨額折讓，股息回報在5厘至6厘或更高的地產股，更加是唾手可得，相信即使寫字樓市道真的好景不再，他們的股價亦不應全線低殘至此，部分資產折讓巨大的上市股份，個別大股東看來亦正在虎視眈眈，等候適當時機將股份私有化。（作者為證監會持牌人）
以立投資董事總經理
[林少陽 細味投資]