2023-04-06
經濟日報
早前提及香港樓價難負擔的情況未改變，青年人要置業特別難，而團結香港基金早前提出延長居屋的按揭擔保期。到底如何幫到市民上車？
所謂居屋按揭擔保期，是指由於有政府做擔保，即使申請人於貸款期內斷供，政府亦會包底，買家可以向銀行免保費申請9成按揭，按揭年期最長為25年，亦不需要通過壓力測試，亦即是坊間很多時候提及的居屋「925」按揭優勢。
現時未補價居屋的按揭擔保期為30年，銀行過往直接將30年保證期減去居屋樓齡，以計算9成按揭貸款最長按揭年期，但隨着不少居屋已經老化，一般銀行對於樓齡為19年或以下的二手居屋亦會批出9成按揭，但要擔保期完結前，將按揭餘額降低至樓價6成。而團結香港基金建議跟私樓看齊，可以延長至50年。
結束擔保 僅能承造6成按揭
由於不少居屋樓齡均已超過30年，亦即是完全結束政府擔保期，再加上「林鄭Plan」的首置按揭保險並不包括房委會的未補價居屋，令到舊居屋最多只能承造6成按揭，買家只能夠花費以百萬元計的首期入市。
這種情況就導致二手居屋市場出現追逐新居屋需求，將熱門新居屋二手呎價去到1.3萬、1.5萬元，而舊居屋呎價往往較為低水。
例如牛池灣樓齡較舊的瓊山苑、宏景花園，現時實用面積約400多平方呎的兩房單位，居二市場造價大約300萬至350萬元左右，實用呎價7,000至8,000元，個別單位呎價近1萬元；而鄰近新落成的彩興苑同類兩房單位，二手樓價便達500多萬元，呎價約1.1萬至1.2萬元，較舊居屋高出4至5成。
事實上，瓊山苑等舊居屋屋苑雖然樓價較為低水，但由於樓齡較舊，若果只能承造6成按揭，以300多萬元樓價，首期亦要多達120萬元，反而彩興苑雖然樓價較貴，但以承造9成按揭計算，首期卻只要50多萬元。
可按9成新居屋受捧 不斷破頂
據統計，目前全港約32.6萬伙的二手居屋，有4成已經完結按揭擔保期，其餘有5成單位的按揭擔保期亦少於10年以下，較大機會能承造9成按揭的單位只佔1成左右，總數只有約3.3萬伙。
由此可見，雖然二手居屋表面上存量有逾30萬伙，但受制於按揭問題，流通能力比較好的單位實際只佔1至2成，而當中目前在市場放售的單位數目就更少，相對於每年4,500伙的「白居二」、以及綠表公屋戶需求，處於供不應求情況，令到擔保期較長的新落成居屋往往出現樓價不斷破頂情況。
例如，啟德啟朗苑今年初便有2房實用面積446平方呎單位，未補價以680萬元售出，呎價15,247元，屬屋苑呎價新高。
至於團結香港基金建議延長按揭擔保期，將會有甚麼影響。據唐榮估計，若果擔保期延長，舊居屋的按揭成數上升，吸引力增加，樓價難免有機會上升，但另一邊廂，市場上可以承造高成數按揭的二手居屋盤源會增多，會不會改變一窩峰搶新屋苑的形勢，令到新居屋的樓價不至於一直破頂，整體市場供求會不會更為平衡，相信仍然要有待考證。
撰文 : 唐榮