政府在今年《施政報告》再次提及「北部都會區」是未來的策略發展據點。3個已規劃的新發展區分別是古洞北/粉嶺北新發展區、洪水橋/廈村新發展區及元朗南新發展區，涵蓋私人土地總面積達656公頃，受收地影響的住戶及業務經營者數目分別達4,031伙住戶及1,975伙業務經營者。
政府於上年度第二季優化提供給收地清拆項目下的土地業權人，及業務經營者的特惠補償/特惠津貼安排。對於一般受影響業主，要了解詳情有一定困難。筆者以早前一宗案例來解說，可見特惠補償計算絕不簡單。
涉案被收回土地為一幅約12,858平方米的古洞地皮，地政總署在2018年對該土地擁有人提出約值6,000萬元的特惠補償金，申請人因擁有該土地的一半業權，所以獲得3,000萬元。隨後申請人向土地審裁處入稟認為相關補償金額不合理。判詞中揭發地政總署認為涉案的土地是受制於最高20%覆蓋率的屋地，因此補償金額應按涉案土地面積的20%計算。最終土地審裁處裁定補償金額並不受最高覆蓋率所限，申請人應獲補償約1.5億元，與政府最初提出的補償金額相差約1.2億元。
受影響人士 難獲資訊比較
新界土地的估值有別於一般樓宇物業估值。每塊新界農地/屋地受不同的發展限制及其他因素影響（例如地段可達性、完整性及有否「路權」等），受影響人士較難由公開途徑獲取資訊直接比較。此外，政府對屋地及其上建築物的「專業估價」只是一個數字，並沒有提供其基準和參數讓受影響業主知悉詳情及理據。地政總署亦沒有提供與受影響人士對其「專業估價」的討論平台。
在土地被政府收回時，一般受影響人士除了需要分析政府的補償金額是否合理，更要應付各種收地程序的法定要求及與地政總署專員溝通，因此都會遇到不同困難及感到壓力，所以產業測量師在徵用土地及補償的過程中，擔當着一個重要的角色。
假設你擁有的土地面臨被政府收回，你需要考慮以下或其他未有列出的因素：
1.你能獲得哪些補償（例如私人土地業權人／業主的補償、租客的補償、構築物／寮屋住戶的補償或上蓋物業業務經營者的補償等）
2.你的私人土地合法面積有多大？
3.你的私人土地上有否持牌構築物/寮屋？
4.參考土地契約，你的私人土地屬於農地、屋地或是兩者的混合？
5.你應該接受特惠補償準貼或提出法定補償伸索？
撰文 : 曾展鵬 高力亞洲區估價及諮詢服務高級董事
欄名 : 專家論市