2023-03-31
明報
【明報專訊】面對英國經濟增長放緩，按揭利率及生活成本齊升，去年英國伯明翰一手樓平均樓價仍錄5%升幅，區內平均租金更升18%，反映當地住屋需求殷切。市場憧憬一旦英國利率回穩，將帶動置業或投資需求回升，仲量聯行研究部預期未來5年伯明翰一手樓的樓價有望升近兩成。
儘管去年英國經濟增長減慢，惟英國樓市相對仍穩健。據英國國家統計局數據，去年全年英國平均樓價升9.8%至29.4萬英鎊，其中倫敦平均樓價升6.7%，而伯明翰所在西密德蘭（West Midlands）地區平均樓價則升10.7%。仲量聯行研究部早前發表的報告顯示，去年英國六大城市，包括伯明翰、布里斯托、愛丁堡、格拉斯哥、列斯及曼徹斯特，合計一手樓平均價錄8%升幅，其中以列斯一手樓平均價升16%為最多，而近年較受投資者關注的曼徹斯特及伯明翰一手樓價升幅均達5%。
受惠「大城市規劃」 巨企進駐
然而，這並不代表英國樓市完全不受宏觀經濟影響。仲量聯行研究部報告指出，按揭利率及生活成本齊升，加上充滿挑戰的經濟狀况，確已影響去年下半年英國一手樓銷情，以致下半年一手樓價升幅不及上半年，轉趨平穩，但認為目前英國樓市的整體狀况仍較金融海嘯時好，如失業率接近歷史低點、按揭貸款批核更為嚴謹，加上各大城市的市中心住屋需求依然強勁，尤其是對節能較理想的新盤需求，因此預期今年不少英國大城市的市中心一手樓價仍可錄得升幅；六大城市中較看好曼徹斯特及伯明翰，預期2023至2027年間5年內，該兩個城市樓價的累計升幅均可逾19%，這是基於此兩大城市可受惠於愈來愈多學生及專業人士遷入，住屋需求有機會持續處於求過於供的情况。
以伯明翰為例，據仲量聯行研究部的數據，該城市過去5年一手樓平均價累升20%，即使是於疫情爆發後，自2021年6月後一手樓價仍能保持5%的年均增幅，至去年12月底止區內一手樓價較疫前高10.5%，反映其置業需求並未受疫情影響。去年英國通脹高企，加上利率趨升，不少置業需求轉投租務市場，使去年全年伯明翰平均租金累升18%，其中升幅較集中於下半年。
大學生撐起租務市場
近年伯明翰的住屋需求持續上升，與其20年發展計劃「大城市規劃」（Big City Plan）不無關係，英國政府於2010年啟動此計劃，旨在將伯明翰發展為倫敦以外的另一國際城市，經歷逾十年的發展，伯明翰現已吸引匯豐（0005）及高盛（美：GS）等多家跨國企業進駐，帶動當地的住屋需求。另一方面，該城市亦不乏優質的大學，多年來大學生的住屋需求，對當地租務市場有一定支持。
此外，高鐵發展有望成為伯明翰未來樓價的催化劑。建設中的英國高鐵HS2項目，首階段將接通倫敦及伯明翰，屆時兩城市間交通時間可縮短至一小時以內，原本預計此路段最快可於2026年開通，惟受成本增加影響，通車日期將要延遲。即使HS2短期內未能開通，市場普遍預期年內英國利率有望回穩，伯明翰被壓抑的置業及投資需求有望回升，尤其是租金不算便宜下，轉租為買的需求或會增加。
兩房公寓受捧 5年升值27%
地點向來是影響樓價及租金的重要因素，位處市中心，以及鄰近核心商業區（CBD）、優質大學學區和鐵路站，又或附近生活配套完善等因素均可支持樓價。房型是另一因素，目前伯明翰樓市中以兩房公寓較受歡迎，再參考仲量聯行研究部的數據，截至去年12月底止伯明翰的一手兩房公寓平均價，較2017年底累升27%至28萬英鎊，而去年全年該城市的兩房公寓租金升幅更達兩成，跑贏一房公寓的16%升幅。
近年英鎊匯價相對偏軟，吸引不少本港投資者關注英國樓盤，除倫敦及曼徹斯特的新盤外，亦不乏伯明翰新盤來港展銷，最近位處伯明翰市中心的項目Gunsmith House便在港舉辦了展銷活動。該項目鄰近3個鐵路站Birmingham New Street Station、Birmingham Snow Hill Station及Birmingham Moor Street Station，毗鄰重建區Snow Hill Regeneration、金融區Colmore Row與Snow Hill火車站東面的高層商業中心。項目提供85個一至兩房單位，當中兩房單位入場價為29餘萬英鎊起。
明報記者 劉敬華
[環球樓市