2023-03-27
明報
【明報專訊】陳太（65歲，退休人士）在2009年以540萬元購入一屋苑的700呎、三房單位自住（單名持有），按揭在2019年已全部清繳。雖然現時樓價有點下滑，但估價仍有1300萬元。
在2019年，兩名子女已全部結婚及搬離，她和老伴陳先生（68歲，退休人士）也搬至另一較細小自置單位（陳先生單名持有）居住，並將三房單位放租，現時租金28,500元，呎租約40元，在2021年底訂立租約時，是市場合理水平，扣除差餉稅等雜項後，陳太每月可獲得約21,000元的淨收入作為生活費，生活是頗舒適。
現時死約已完，生約也過了一半，但現時市場呎租已跌至38元（約每月26,500元），日後的淨收入估計不足20,000元，雖說問題相信不大，但也有點擔心樓價及租務市場的發展，未來幾年是否可回復疫情前情况。
另一方面，由於物業樓齡已逾40年，陳太也擔心日後維修保養等問題，考慮換至較新物業以減低維修成本，但難以申請按揭，租金回報率也是一大考慮，感覺是兩難局面。
買較細單位收租 吼高息儲蓄保
筆者有以下看法：
（1）既是出租物業，便應純以投資角度出發，以風險及回報兩者中取個平衡；
（2）香港經濟環境在短期內尚待恢復，加息步伐也是重要考慮，除了美國聯儲局的取向外，近期亦發生各地銀行接連出現財困、擠提等情况，漣漪效應有多大仍是問號，慶幸2009年購入至今，樓價升幅逾140%，毋須太擔心賺蝕，不過維修費用與日俱增是不爭的事實；
（3）租金回報約2.5%是仍可接受水平，但後市有未知之數，考慮點應是：（a）有否其他更佳/類似，但較平穩的方案；（b）資產組合的整體資金靈活度及分散風險能力；（c）日後跟進維修、租務事宜會否因年紀漸長而感到吃力；
（4）資金的靈活度──物業只能全幢出售，過程動輒需時數個月，未必能處理急需的資金周轉情况，所以資產組合不可以高度集中於物業項目。
筆者認為陳太可考慮沽出這出租物業，並將資金一分為二：
（A）預留700萬元購入樓齡較新、面積較小的單位繼續收租。
始終物業是一項重要資產類別，只要不是高度集中於這一類，在分散風險角度看，仍是重要項目， 而且較新的物業料可減低維修成本。假設租金回報仍維持在2.5%，陳太可獲得每月約1萬元的生活費；
（B）500萬元放進高息儲蓄保險，並由第3年開始，每月可提取20,000元補貼生活費，淨回報達4.8%。
若持續提取至100歲，已共提取840萬元，戶口仍有約700萬元，陳太也可視乎情况在其間提取多一些來應急。再者，這方案可持續運作至138歲，她可選擇繼續提款，或是在有生之年將戶口分拆為子戶口，並改歸子女、孫子女，甚至是曾孫們名下及由他們繼續提取生活費，達致有效的財富承傳，省卻日後進行遺產承辦的煩惱。由於這方案在第3年才可提取生活費，大可將賣樓後餘下100萬元補貼這兩年的生活費，不致影響陳氏夫婦的即時生活質素，也可作為一些備用資金。
美聯金融集團副總裁
[鄺翠玲 理財信箱]