2023-03-25
明報
【明報專訊】中國人常說「有土斯有財」，事實上香港政府的財政收入之中，賣地收益佔了極重要的比例，而近期相繼有多幅住宅和商業地流標或只能以極低價格售出，不單對改善財赤極為不利，甚至規劃中的明日大嶼，其未來能提供的土地收益也存在極大變數，或令到項目有入不敷支的危險。
明日大嶼計劃為分階段填海興建合共約1700公頃的多個人工島，可提供26萬至40萬個住屋單位，其中七成為公營房屋，預計首階段住宅單位可於2033年入伙，其中建議興建1000公頃的交椅洲人工島由三個島嶼組成（即A島約380公頃、B島約380公頃和C島約240公頃），而交椅洲人工島的25%為居住用地，合共可興建19萬至21萬個住宅單位，其中三成為私營房屋。
另外，交椅洲人工島將提供約400萬平方米的商業總樓面面積，政府估計私人住宅和商業用地賣地收入約為7500億元，而建造成本方面，總工程造價推算約為5800億元。不過，政府並沒有詳細列明交椅洲人工島之私人住宅和商業用地是如何計算可以得出7500億元的賣地收益。
人工島賣地收入或遠遜政府估算
先說交椅洲人工島約20萬個住宅單位中的三成為私營住宅，即約6萬個私人住宅單位，假設每個單位的平均面積為500方呎，而近期如啟德的地價已跌至6000元左右，以新發展區應再有明顯折扣，若平均每呎樓面地價為4000元計算，私人住宅的賣地收入約為1200億元。
此外，最近旺角洗衣街商業地王也只以每呎3103元成交，人工島400萬平方米的商業總樓面面積，若以每呎樓面地價3000元計算，商業部分的賣地收入為1200億元，則私人住宅和商業用地之賣地收入加起來亦只有2400億元，與政府估計之7500億元相距甚遠。好了，如賣地收入只有2400億元，連人工島造價成本5800億元也應付不了，項目便會入不敷支，造成巨大財政壓力。
根據最近發表的財政預算，2022/23年度預計赤字為1398億元，而2023/24年度之預計赤字為544億元，庫房需面對巨大財政壓力，政府應重新檢討各項工程規模是否需要縮減，尤其是香港的甲級寫字樓空置率已達12.3%，中環的甲廈空置率也接近一成，東九龍更高近兩成（見圖1），不少人也質疑九龍東香港第二個核心商業區的發展會否「胎死腹中」，香港是否有必要在交椅洲發展第三個核心商業區？
甲廈空置率高 交椅洲商業區需求存疑
根據國際公共政策顧問機構Demographia最新發表的調查顯示，香港連續第13年成為全球樓價最難負擔的城市，2022年樓價對入息比率為18.8（見圖2），即以一般港人的收入，要不吃不喝18.8年才可現兜兜買樓，已較之前兩年的20.7和23.2有所改善，儲錢買樓時間縮短了3年多。
香港去年樓價負擔比率改善，主要是去年樓價跌了約一成半，不過今年以來樓價已回升約6%，如收入追不上，有關負擔比率又再惡化，香港政府如想幫助一般巿民上車，便要在增加供應上加大力度，同時也應鼓勵和幫助私人發展商改變土地用途，如青衣船塢能變身住宅項目，便可提供逾萬伙單位。
倘港成超級城巿 不怕供應增加推冧樓巿
或有人擔心一旦土地和房屋大增，會否導致樓價大冧，如出現1997年的大冧巿，造成上十萬宗負資產，其實就算供應增加，政府也可鼓勵包括投資移民來港，有朋友便說，如香港能發展成千萬人口的超級城巿，便不怕供應增加，反而令經濟更加興旺。
美國聯儲局議息會議結束，宣布加息0.25厘，聯邦基金利率由4.5厘至4.75厘，提升至介乎4.75厘至5厘，而香港主要銀行則維持最優惠利率（P）不變。根據聯儲局點陣圖推算，美國應會再加息0.25厘多一次然後在高位維持橫行，但利率期貨則反映巿場預期很快便會減息（見圖3）。
聯儲局由去年3月份開始已連續9次加息，共已加4.75厘，香港銀行迄今則只加了0.625厘（見圖4），可說遠遠落後，港美息差擴闊，在聯繫匯率下引發沽港元買美元的套息行為，以致港元匯價貼近7.85的弱方保證水平。
港樓價受壓 非關利息因素
港息不追跟美息上升，有助抑制供樓負擔增加，不過也引出一個問題，就是為何港息沒大升，但去年樓價卻跌了約一成半，幾是全球表現最差，即反映香港樓價受壓，主要是非利息因素使然，包括了香港近年出現社會運動、受疫情困擾，以及中港曾長時間封關等。
另外，香港的土地和房屋供應也漸漸到位，供應增加，尤其本屆政府延續開發明日大嶼和北部都會區的發展，如順利不單會有多達數十萬伙的新供應，且可誘使如新界地主放售土地，再增加以十萬計的住宅潛在供應，對未來的樓價有壓抑作用。
[陸振球 樓市解碼]