2023-03-22
經濟日報
國際機構Demographia調查全球94個主要市場的住屋負擔比率，本港樓價與收入比率，由2021年度的23.2，回落至2022年度的18.8，據悉是有關調查進行19年來最大程度的改善，但仍然是香港全球樓價最難負擔第一位置未變，市民要不吃不喝不花18.8年才能買到樓。
樓價與收入比率稍跌 惟仍偏高
事有湊巧，去年下半年香港金管局發表的報告統計數據，剛好又是18.8（見圖）。報告中提到，置業負擔能力在2022年上半年雖然有所改善，但仍然偏緊。
2021年第4季比較，2022年第2季的樓價與收入比率稍微回落至18.8，仍屬偏高水平，而1997年的峰值約為15。樓價與收入比率指一般538平方呎單位的平均價格與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。
金管局報告又提到，收入槓桿比率指一般538平方呎單位（以20年期、7成按揭成數計算）的按揭供款與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率，去年上半年收入槓桿比率亦回落至87.9，惟仍遠高於其長期平均值。不過，收入槓桿比率有別於借款人實際供款與入息比率，後者須符合金管局審慎監管措施設定的上限要求。
回說Demographia調查，排行第二的繼續是澳洲悉尼，樓價與收入比率為13.3，較前一年的15.3略為改善；至於加拿大溫哥華就排行第三、美國檀香山排第四、聖荷西第五。去年有16個城市，樓價與收入比率高於5.1，屬於嚴重負擔不起水平，當中，新加坡比率為5.3，是全球樓價第12難負擔的城市。
報告指，中央政府已經明確賦予香港改善住屋負擔能力，以及增加居住面積的責任。
內地情況又如何？根據諸葛找房資料研究中心，2022年中國100個重點城市房價均價為每平方米15,673元人民幣，每平方呎1,456元人民幣，大概是1,661港元、年增0.1%。去年百城居民人均可支配收入的均值為51,851元人民幣、年增4.26%。
百城平均房價收入比 深圳居首
至於去年百城平均房價收入比（每戶住房總價÷每戶家庭年總收入）為12.4，相較2021年的12.9下滑3.9%。不同城市間房價收入比差距懸殊，深圳為全國最高，達到36.5，即深圳居民需要累積36.5年的可支配收入才能購入一套平均價格的住房。
再細分的話，一線城市去年房價收入比為30.4，較上年上升6.89%，北上廣深房價全面上漲，上海、廣州價格漲勢更超過10%。二線城市去年房價收入比為13.3，較上年下降4.41%，三四線城市去年房價收入比為9.1，較上年下降7.16%。
撰文 : 唐榮