2023-03-21
經濟日報
筆者早前有幸與地政總署官員商討測量師面對的挑戰，期間官員提及，不同部門及持份者像裝飾聖誕樹般，把他們的需要附加於賣地條款，繼而衍生不少問題。近期政府賣地頻頻流標，或中標價錢比市場預期低，正正反映出「聖誕樹」般的賣地條款，對發展商的入標意慾及出價帶來負面影響。
賣地條款「聖誕樹」 影響投標意慾
以旺角洗衣街大型商業用地為例，該地盤面積約12萬平方呎，早前以47.29億元批出，比市場估值下限低16%，引起外界批評政府賤賣土地。首先，所有物業包括地皮，都是獨一無二的，我們必須根據其獨特性進行分析，不可將所有物業直接比較。筆者藉此澄清一點，各大媒體報道的3,103元樓面呎價，並未能反映實際情況，當撇除多項須交付政府部門的社區設施，發展商實質可以出租的樓面面積，只有約138萬平方呎，而非表面看來的152萬平方呎最高可建樓面，因此實質樓面呎價應該約為3,500元。
雖然筆者也認為是次賣地價錢略低，反映目前市場前景欠明朗，但理解發展商出價的考慮，以及當局顧及社區需要的用意，本文將聚焦分析是次賣地計劃發展商所面對的風險，以及政府賣地的理據。
房地產項目發展期長，且牽涉龐大資金投入，發展商每逢投地，往往會仔細研究賣地條款，了解及計算一籃子的風險和回報，經過審慎考慮才會決定入標與否，以及出價多少。客觀而言，洗衣街商業用地確實受到不少條件限制及風險因素影響，發展商出價比市場預期低亦無可厚非。
洗衣街用地 5大風險影響出價
風險一：地面可建商舖面積有限。細讀賣地條款便會察覺，政府早於2018年已就洗衣街商業用地向城市規劃委員會提供概念圖，賣地條款亦要求發展商盡可能尊重此規劃意向，從概念圖可得知零售和政府、機構或社區設施（GIC）的分布，了解項目限制和複雜性。根據概念圖顯示，發展商須投資興建5層地庫，並於地面提供一個約8萬平方呎的公共運輸交滙處，以及一個約34,000多呎的公共休憩空間（見圖），可想而知，發展商於地面可提供的商舖面積實在相當有限，影響項目落成後的收入。
風險二：須興建政府、機構或社區設施。賣地條款要求，中標財團負責興建一系列交付政府部門的政府、機構或社區設施，包括長者日間護理中心、長者鄰舍中心、綜合青少年服務中心、精神健康綜合社區中心、社區會堂等。賣地條款列明，當有關建築物於2029年12月落成，並妥善交付政府後，政府才向發展商補償建築費，包括9,300多萬元作為興建社會福利設施，以及8,400萬元作為興建社區會堂的費用，總共以1.77億多元為上限，公共運輸交滙處、公廁、公眾停車位等的建築費用，則不納入補償範圍。
項目中的5層停車場地庫設施，將涉及挖掘地牢，不但需時，而且費用龐大，若發展商未能如期交付此等設施，將按照賣地條款遭到罰款，而罰款總金額將根據有關設施的逾期日數每天計算，意味着若出現超支或逾期，發展商須自行承擔額外費用。換言之，項目發展期間建築費上升和逾期罰款的風險，由發展商一力承擔，增加項目發展成本和風險。
風險三：時間緊迫。根據賣地條款，整個項目須於2029年12月31日或之前落成，時間上並非十分充裕；再者，發展商在入則屋宇署之前，必須提交發展藍圖供城規會審批，有關程序頗為複雜，為項目發展增添不明朗因素。
風險四：商業地回本期長。為了避免業權分散，導致日後難以管理，洗衣街商業用地的賣地條款不容許落成物業分拆出售，這種限制直接影響發展商的現金流。出租物業的回本期長，與一般住宅物業發展截然不同，再者項目發展期間將涉及龐大建築費利息，由於政府將於社區設施落成後才補償建築費，且設有金額上限，加上現時處於加息周期，建築成本或會因為建築費利息支出增加而水漲船高，此乃另一重隱憂。
風險五：九龍區商廈供應多。除了現時經濟環境的不明朗因素，發展商亦深深明白到，未來九龍區的寫字樓供應量頗多，影響市場供求，單看西九文化區及高鐵站上蓋項目，超過300萬平方呎的寫字樓總面積，將於2025年至2028年落成。近期，尖沙咀甲級寫字樓空置率處於約11.8%的偏高水平，上月平均租金為每月每平方呎56元，旺角／油麻地的平均租金則為每月每平方呎49.8元，低於中環、金鐘等傳統商業區的甲廈租金水平。
此外，位於九龍東的CBD2提供大量寫字樓供應，當中啟德商業區將於未來數年提供約280萬平方呎商業樓面。可想而知，面對龐大的寫字樓供應，洗衣街商業項目的租金收入將受到一定壓力，不樂觀因素亦反映於發展商買地的出價。
批地4大考量 非只側重收益
增加庫房收入只是政府賣地目的之一，土地發展的深層意義，在於改善市民生活環境，以及推動社會和經濟長遠發展。洗衣街商業用地的賣地計劃和設施，直接影響一帶社區，筆者認為政府接受發展商的出價批地，實屬顧及社區需要之舉；若任由地皮流標，將引發連串問題，不利民生及社區發展。
考量一：解決交通擠塞問題的燃眉之急。油尖旺屬於九龍早期發展的地區，旺角作為交通樞紐，進出旺角的旅客和乘客數量非常龐大，區內道路容量接近飽和，而可供該區進行擴闊或改善道路工程的機會相當有限。由於地面空間不足，政府在過去幾年着手改善貫通旺角東站及旺角站一帶的高架行人網絡，以減輕地面負擔及帶動人流。目前該區路邊的小巴及跨境巴士站和停車處，加劇交通擠塞，賣地條款要求發展商興建的公共運輸交滙處、跨境車站及公共停車位等一系列設施落成後，鄰近街道旁的部分小巴及跨境巴士站和停車點，將搬遷至新建設施，附近一帶交通擠塞有望得到紓緩。試想，若政府不接受發展商的出價，延後賣地計劃，繼續磋跎歲月，該區所需設施的交付期勢必延誤，車站搬遷恐怕只會遙遙無期。
考量二：社區設施不敷應用。目前該區人口約30萬，但區內的社區中心和社區會堂只有各一個，居民和團體對舉行會議和活動的場地需求日益殷切。此外，根據《香港規劃標準與準則》，旺角區內的鄰舍及地區休憩用地不足，政府決定出售洗衣街地皮，可確保社區設施能夠如期落成，為市民大眾帶來裨益。
考量三：建築費隨時空改變。根據賣地條款，政府須向發展商補償政府、機構或社區設施的建築費，倘若地皮流標而需要重新招標，建築費用或會因為時空改變，而需要重新審視及作出修改，廢時失事。
考量四：賣地收益下降風險。雖然經濟活動隨着全面通關而逐步復常，但經濟前景仍然未算明朗，若政府延後賣地計劃，發展商面對經濟環境不穩和建築費成本上升等風險，其出價定必會更加保守，降低政府賣地收益。
總括而言，縱使洗衣街地皮的賣地價錢略低，但筆者理解發展商的商業考慮，也認同政府的賣地決定。市民利益和社區整體需要不容忽視，大家不應單從賣地收入的角度解讀事件。
雖然筆者認為，洗衣街商業用地的賣地條款尚算合理，但留意到某些地皮的賣地條款確實有不合理之處。筆者希望地政總署能夠為賣地條款這棵「聖誕樹」，扮演好把關者和促進者的角色，選擇性地把不必要和不合理的條款刪除，防止其他政府部門將應履行的職責轉嫁予發展商。如果情況得到改善，相信能夠增加發展商的入標意慾，以及加快土地發展進程，同時維護整個社會以至廣大市民的利益。
撰文 : 陳致馨 萊坊測量師行有限公司專業服務董事總經理、香港測量師學會資深專業會員、英國皇家特許測量師學會資深會員