Your browser does not support JavaScript! In order to see this website, please enable JavaScript!
我們偵測到您的瀏覽器不支持JavaScript!為了可以使用本網站,請開啟JavaScript!
六月 22, 2024 星期六 間有陽光 31° 76% 酷熱天氣警告

新界東樓市率先復常

  今番樓價回升,港九市區樓價回升幅度明顯,升勢跑贏新界東西兩區。原因是換樓客率先入市,推升市區樓價。如果換另一角度,港九市區樓價仍然未從返自身的低位。相反,新界東樓價已經重返2019年的低位。從樓市復常的角度看,新界東樓價跑贏港九市區。而所謂港九市區樓價升幅領先新界,只是錯覺。因為港九市區樓價早前跌得多,所以反彈亦較多,卻仍然未能收復失地。 港九樓價仍未收復失地   2022年末到2023年首季,香港逐步擺脫疫情,經濟開始復常。樓市亦跟隨復常,樓價由谷底回升。中原城市領先指數CCL回升暫錄11周,樓價由2022年12月初谷底(156.37點)起計,11周累升5.26%。新春長假及以前的8周,CCL累升2.32%,新春長假期後的3周,CCL累升2.88%。即新春前樓市開始復常,新春後樓市順利進入季節性旺市,樓價升勢加快。   近11周計,CCL(大型單位)累升1.82%,CCL(中小型單位)累升6.04%,中小型單位升幅跑贏豪宅,即樓市剛需跑贏投資的需求。   同樣,CCL_Mass(大型屋苑)11周累升5.94%,其中港島區CCL_Mass累升7.65%,九龍區CCL_Mass累升6.97%,新界東CCL_Mass累升5.21%,新界西CCL_Mass累升3.23%。港九兩區的升幅跑贏新界東西兩區。港九市區換樓客率先入市,繼而帶動新界上車客持續入市。 新界西樓價後續力強   這是樓價指數回升的合理現象,亦如實於CCL中反映。另外,讀者容易誤解,港九兩區樓價升幅跑贏,就是港九兩區樓市表現較優勝,甚或斷言新界樓市「無運行」。如果從樓市復常的角度後,情況卻相反。   展望CCL將於復活節前後,從上170點水平,由谷底回升近一升。目標定在170點,正是樓價上一次低位,2019年2月的169.95點。現時CCL距上一次低位只差5.41點。   以重返自身的低位計,新界東CCL_Mass報176.58點,已重返2019年初的自身低位(176.26點)。新界西CCL_Mass差9.06點,九龍區差5.34點,港島區差11.58點。即新界東樓價率先恢復,九龍其次,港島及新界西落後。   從復常角度看,港九兩區樓價回升幅度較大,只因早前跌得過多,才回升較多。新界東樓價跌得小,升得亦較細,卻是率先恢復。新界西樓價受制於基層剛需慢熱,恢復較晚,卻後續力強。   豪宅樓價今翻回升明顯落後。乃因早前樓價跌幅細,回升亦小。 黃良昇 中原地產研究部高級聯席董事 黃良昇 地產論壇