新界東樓市率先復常

　　今番樓價回升，港九市區樓價回升幅度明顯，升勢跑贏新界東西兩區。原因是換樓客率先入市，推升市區樓價。如果換另一角度，港九市區樓價仍然未從返自身的低位。相反，新界東樓價已經重返2019年的低位。從樓市復常的角度看，新界東樓價跑贏港九市區。而所謂港九市區樓價升幅領先新界，只是錯覺。因為港九市區樓價早前跌得多，所以反彈亦較多，卻仍然未能收復失地。 港九樓價仍未收復失地 　　2022年末到2023年首季，香港逐步擺脫疫情，經濟開始復常。樓市亦跟隨復常，樓價由谷底回升。中原城市領先指數CCL回升暫錄11周，樓價由2022年12月初谷底（156.37點）起計，11周累升5.26%。新春長假及以前的8周，CCL累升2.32%，新春長假期後的3周，CCL累升2.88%。即新春前樓市開始復常，新春後樓市順利進入季節性旺市，樓價升勢加快。 　　近11周計，CCL（大型單位）累升1.82%，CCL（中小型單位）累升6.04%，中小型單位升幅跑贏豪宅，即樓市剛需跑贏投資的需求。 　　同樣，CCL_Mass（大型屋苑）11周累升5.94%，其中港島區CCL_Mass累升7.65%，九龍區CCL_Mass累升6.97%，新界東CCL_Mass累升5.21%，新界西CCL_Mass累升3.23%。港九兩區的升幅跑贏新界東西兩區。港九市區換樓客率先入市，繼而帶動新界上車客持續入市。 新界西樓價後續力強 　　這是樓價指數回升的合理現象，亦如實於CCL中反映。另外，讀者容易誤解，港九兩區樓價升幅跑贏，就是港九兩區樓市表現較優勝，甚或斷言新界樓市「無運行」。如果從樓市復常的角度後，情況卻相反。 　　展望CCL將於復活節前後，從上170點水平，由谷底回升近一升。目標定在170點，正是樓價上一次低位，2019年2月的169.95點。現時CCL距上一次低位只差5.41點。 　　以重返自身的低位計，新界東CCL_Mass報176.58點，已重返2019年初的自身低位（176.26點）。新界西CCL_Mass差9.06點，九龍區差5.34點，港島區差11.58點。即新界東樓價率先恢復，九龍其次，港島及新界西落後。 　　從復常角度看，港九兩區樓價回升幅度較大，只因早前跌得過多，才回升較多。新界東樓價跌得小，升得亦較細，卻是率先恢復。新界西樓價受制於基層剛需慢熱，恢復較晚，卻後續力強。 　　豪宅樓價今翻回升明顯落後。乃因早前樓價跌幅細，回升亦小。 黃良昇 中原地產研究部高級聯席董事 黃良昇 地產論壇