2023-03-18
明報
【明報專訊】特首李家超數月前宣布「高才通」的搶人才計劃，並稱會在一年後進行檢討，他昨日在北京表示計劃反應理想，會提早在今年中進行檢討。筆者認為，香港既要搶人才，也要留住人才不讓流失，而早前法國外貿銀行發表報告指出，香港缺乏阻止人才外流的政策，例如通過改善醫療、增強房屋可負擔性和青年發展計劃等方向來提高生活品質，進而留住現有人才。
說到香港的房屋可負擔能力，根據國際公共政策顧問機構Demographia去年發表的調查顯示，香港連續第12年成為全球樓價最難負擔的城市，負擔能力進一步惡化，樓價對入息比率由上一份報告（2021年）的20.7，升至23.2，換言之港人不吃不喝23.2年才能置業。
港連續12年成全球樓價最難負擔城市
雖然，香港樓價指數去年跌了約一成半，但近期在樓巿出現小陽春，又由低位反彈了近6%，而根據戴德梁行的統計，個別屋苑如太古城及沙田第一城的樓價更是分別按季急彈了11%和20%（見圖1及圖2），要香港樓價能回落至一般家庭可負擔水平，最重要是能增加土地和房屋供應，除了寄望明日大嶼和北部都會發展計劃能順利進行，其實如私人發展商能積極配合改變土地用途，也可大大改善香港房屋多年來供不應求的局面，如長和（0001）最近申請將持有的聯合船塢集團向城規會提出修訂大綱圖，建議把位於青衣的香港聯合船塢，連同其北面的政府土地，一併改變用途，作為大型綜合私人住宅及公共房屋發展，如能成事，極有助紓緩香港房屋供應緊張問題的作用。
據悉，是項計劃佔地共約19.9公頃，當中包括聯合船塢現有工業用地及現時欠缺行車通道的毗連政府土地。透過重建現有聯合船塢用地，並提供連接道路直達閒置政府土地，可望產生協同效應，提供契機進行綜合私人住宅及公共房屋發展計劃，合共提供約10,370個私人住宅單位及約4700個公共房屋單位。
要知道，香港政府近年每年批出土地予私人興建房屋數量大概13,000個單位，去年一手買賣成交只是1萬宗左右（見圖3），而上述計劃一次過就有過萬個私人單位，再加4700個公營房屋單位，規模龐大，而與船塢相連的政府土地閒置多年，是項計劃能令這塊地翻生。
船塢建住宅供應萬伙 較明日大嶼省時省錢
其實，一次有過萬個私人單位供應，比其他填海收地等具爭議的方法簡單，亦減少社會爭拗矛盾，相比明日大嶼方案，此計劃更明顯省時省錢。
香港樓價如因市場供應增加而變平穩，如文首所述有利留住人才，同時增加香港經濟的競爭力。
誠然，香港的樓價負擔能力問題，主要對一般巿民較大影響，而富豪則另有考慮。根據數據公司Altrata的最新報告，全球身價超過3000萬美元（約2.3億港元）的超高淨值人士當中，有15,175人選擇在香港置業（見圖4），名列全球第三，僅次於排首名的紐約（21,714名）和排第二的倫敦（15,907名），有說是因為香港稅制簡單，以及對私人財產有保障。
事實上，自俄烏戰爭爆發後，西方原來可隨時凍結敵國政府以至人民的資產，相信不少富人寧將資金流入香港的資產巿場，會進一步提升香港物業對外來資金的吸引力。
投資勿只看升值 還看能否提供穩定現金流
筆者近日碰上香港某大學的校董，原來對方有負責該大學的基金運作，他表示去年香港8家大學只有該大學的基金不用輸錢，一來因管控風險得宜，二來是操作極為重視現金流，因當大學要錢用而投資巿場不利，如現金流不足，資產價格下跌便要賤賣或蝕賣資產，但若投資組合的現金流能足夠大學運作所需，便能穩坐釣魚船。
投資物業也如是，如租金收入不夠支付按揭利息，便容易出事，又或工作不穩定，收入（也是現金流）大上大落，便也不適宜投資物業，最近美國的矽谷銀行（美：SIVB）也是因投資美債要強制套現出現重大虧損。
另有新聞報道黑石 （Blackstone） 基金有一個房地產投資項目有4億多美元的到期債務違約，還不出錢來，而違約的基金是在2015年集資，買入了芬蘭的一批商業物業，主要是寫字樓，也有一些商舖，位處於一繁華地段，但現在的空置率達到55%，租金收入（現金流）大幅下降，收入微薄但貸款利息迅速上升，投資者要撤資，黑石已做出限制，基本上不讓撤資，但貸款到期，物業也賣不出去，終於違約。
上述案例反映投資不能只看物業的升值機會，也要計算能否提供穩定的現金流。
[陸振球 樓市解碼]