2023-03-17
星島日報
美國通脹持續高企，港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮表示，美國將繼續加息壓抑通脹，預期美息會維持在高位一段時間，成為本港樓市最大不明朗因素。不過，政府積極引入外來人才，去年發表的《施政報告》中，推出專才退稅計畫，他認為不僅可填補移民造成的缺口，並可抵銷息口上升的影響，成為本港樓市向上動力。
鄒廣榮接受訪問時表示，本港與內地恢復通關，本地零售業率先受惠，商鋪市道跟隨好轉，租金向上、空置率下降，同時有更多人願意投資商鋪。然而，住宅樓市相對較慢熱，因為內地人來港買樓，始終受「辣稅」限制，通關最直接的影響是方便他們來港睇樓。
料今年樓價升5%
他又表示，美國通脹持續高企，除因為疫情影響供應鏈，以及俄烏戰事導致能源價格急升外，更重要是中美貿易脫鈎，美國減少進口中國廉宜商品的情況下，當地通脹自然高企，聯儲局需要透過加息去平穩物價，預期美國會持續加息及維持高位一段時間，今年減息的機會很微，直言量化寬鬆時期的低息環境不再，而本港實施聯繫匯率制度下，港息會跟隨美息向上。
鄒廣榮續指出，自從美國收緊貨幣政策之後，本港住宅樓市開始轉勢向下，根據過往經驗，這個趨勢會持續三、四年或以上。不過，現時情況有所不同，政府積極引進外來人才，不僅可以填補之前因為移民造成的缺口，同時還可帶動市場需求，抵銷息口向上的影響，成為本港樓市向上的主要動力，但因目前未知規模有多大，在息口向上的情況下，估計樓價今年上升5%。
至於《財政預算案》提出的投資移民計畫，他認為可為本港製造更多就業機會，而市民收入增加，自然希望改善生活質素，帶動樓市的需求上升，只是對樓市的影響，不及專才退稅計畫直接。
倡撤銷額外印花稅
鄒廣榮又表示，政府推出樓市需求管理措施之後，樓市交投量下跌，以致成交價欠缺指標性，個別交易已經令整體樓價大上大落，因此建議政府「減辣」，包括撤銷額外印花稅（SSD），因為目前市場上的短期炒家很少，同時可能有購入單位不足三年的人士，因為工作變動或方便子女上學等原因，需要換樓。
他又建議豁免港人購置第二項住宅物業需要繳付的「辣稅」，因為有人租樓就會有需求，自然會有投資者買樓收租，然而應維持對海外買家徵收「辣稅」，只是針對外來專才在港購置首項物業，居港滿七年及取得本港永久居民身分之後，才可申請退稅的規定，有需要作出調整，例如置業後六年轉售，需要補交之前未繳付的額外稅款。
需求改變支持新盤樓價
鄒廣榮又認為，近期新盤銷情理想，主要是因為定價吸引，預期發展商會繼續採取先量後價的銷售策略。他續指，市場對住宅的要求改變，對新盤樓價產生支持作用，特別是爆發疫情之後，很多企業實施在家工作，然而本港樓宇的老化程度很快，很多舊樓的網絡連接（internet connection）難以滿足這方面的需求。此外，不少舊樓屬「三無大廈」，假如排污設施受損，沒有人承擔修葺的責任，結果導致病毒或細菌傳播，所以很多人寧願買新樓。
他又說，年輕一代對住宅物業的需求改變，包括更着重私人空間及物業的方便程度，例如智能家居設施等，反而對單位面積的要求不及過往大，因此市場對中小型單位，包括開放式住宅，需求依然殷切。
記者吳振東攝影蘇正謙